神奈川県中郡大磯町西小磯字稲荷松８番５外(大磯駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
125,000円
2017年01月01日に行った神奈川県中郡大磯町西小磯字稲荷松８番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を125,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県中郡大磯町西小磯字稲荷松８番５外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大磯、1,000m |
| 地積 | 242㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
妻木達夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 妻木達夫 |
|---|---|
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 西道路の中間画地。形状規模ともに中庸である。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 中小規模の既存住宅が建ち並ぶ、国道背後の住宅地域。特に地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存住宅として成熟しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は下落基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線沿線で、大磯町のほか平塚市、二宮町等の周辺市町を含む広域地域に存する圏域である。需要者の中心は大磯町及び近隣市町の一次取得者がほとんどを占めるが、東京、横浜方面からの転入者も比較的多い。需給関係については、首都圏での住宅地としての利便性等の相対的位置により需要は減退傾向にある。中心価格帯は、新築の戸建住宅は3000万円∼3500万円、土地は規模がさまざまで、一概には見いだせない状況である。 |
| 一般的要因 | 大磯町は歴史と文化、自然環境に恵まれた湘南の町。人口は微減傾向、高齢化率は高い。不動産市況は低迷を脱しておらず、下落傾向が続いている。 |
中津川治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中津川治 |
|---|---|
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | やや保守的な地域的特性を持つ旧来からの住宅地域であり、地域的特性等に特段の変化は見られないものの、地価は一般的要因等から下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道背後に位置する一般住宅、共同住宅等が立地する住宅地域であり、やや未整備な地域的特性下にある。地域内は、変化の兆しも少ない中で、やや保守的な地域的特性下にあるものの、地価は弱含み乃至下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大磯駅勢圏下にある大磯町域のうち、町域の東部の住宅地及び大磯町に近い平塚市西部の住宅地の存する圏域。需要者の中心は、一次取得者乃至買換えによる取得者が中心で、同一需給圏乃至隣接需給圏内の居住者等と考えられるが、東京等への通勤も可能な圏域内にあるため、これら方面からの需要も期待される。市場に供給される住宅は30∼40坪程度の新築戸建が中心で、これら住宅で総額2500∼3500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 町内の住宅地は、相応の住宅需要が見られるものの、供給の主体が中小規模開発等に伴うもので、一部を除き需要もやや弱く、地価は下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3101744 北緯 139度3028228 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県中郡大磯町大磯字神明町９５８番３神奈川県中郡大磯町大磯字坂田山付８７８番２外神奈川県中郡大磯町大磯字堀之内４０７番１神奈川県中郡大磯町東町３丁目２２９９番９外神奈川県中郡大磯町東町１丁目１９番３神奈川県中郡大磯町西小磯字町屋２８７番５９外神奈川県中郡大磯町石神台１丁目９８４番１０１
参考：近隣駅の地価相場
大磯駅(地価相場 156,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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