東京都中央区日本橋２丁目１番１外(小伝馬町駅・人形町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


17,300,000円

2016年01月01日に行った東京都中央区日本橋２丁目１番１外(東京都中央区日本橋２−１−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,300,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋２丁目１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋２丁目１番１外
住居表示日本橋２−１−１０
価格17,300,000円/㎡
交通施設、距離日本橋、近接
地積2,222㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)12FB4
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況南東27.0m国道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤計氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤計
価格17,300,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域の中大規模再開発による街並みの整備、建物等の機能更新の恩恵を受け、商業集積度をより一層高めるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、日本橋・八重洲・京橋地区を中心とする都心3区の高度商業地域である。需要者は、収益目的の機関投資家、大手不動産業者、J−REIT及び国内外の大手法人が中心である。市場の需給動向は、良好な国内経済を受け、中大規模な優良物件に対する需要は引き続き堅調である。土地単価は15百万円／㎡∼20百万円／㎡程度が中心で、総額で数百億円規模の取引が中心と推量される。
一般的要因各種金融政策等を受け、国内景気は引き続き良好で、一等地のオフィス市況は特に好調である。

田村直之氏による調査レポート

不動産鑑定士田村直之
価格17,300,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大規模オフィスが多い商業地域として成熟しており、賃料は上昇気配。近隣の再開発等に伴い今後も発展してゆくものと判断される。
市場の特性同一需給圏は当区及び千代田区の、日本橋・京橋・八重洲・大手町・銀座等の幹線道路沿いの高度商業地域と判断した。典型的な需要者は、J−REIT・機関投資家・国内大手事業法人等が想定される。再開発の進む日本橋交差点に面し潜在需要は高い。特に需要が旺盛な地域であり売り手市場となっている。売買市場の中心は土地単価で15百万∼25百万円／㎡、総額で数百億円規模と考えられる。
一般的要因アベノミクスの金融緩和は継続、東京五輪効果も期待されるが、米国の金利動向や中国の経済動向による今後の我が国への影響が注視される。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6824269
北緯 139度7731332

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都千代田区神田司町２丁目２番３東京都千代田区大手町１丁目５番７東京都千代田区鍛冶町２丁目２番２８東京都千代田区内幸町１丁目１７番外東京都千代田区鍛冶町二丁目１番８東京都千代田区内神田二丁目２３番６東京都千代田区富士見二丁目２番４外１筆東京都千代田区大手町１丁目３番３外東京都千代田区大手町２丁目５番４外東京都千代田区大手町１丁目１１番外東京都千代田区丸の内２丁目２番１東京都中央区銀座２丁目１０３番１５東京都中央区八重洲３丁目７番１２東京都中央区京橋３丁目２番２東京都中央区京橋２丁目１３番２３東京都中央区日本橋通２丁目１番４及び１番５東京都中央区日本橋茅場町１丁目１８番３ほか３筆東京都中央区築地２丁目１５０６番３０東京都中央区八重洲１丁目１０５番１０外東京都中央区日本橋茅場町３丁目１６番５外東京都中央区八丁堀１丁目１０５番５東京都中央区築地３丁目１２０９番６外東京都中央区東日本橋１丁目１６番４東京都中央区日本橋人形町１丁目５番５９東京都中央区八丁堀４丁目６番５東京都中央区日本橋室町１丁目１４番６東京都中央区日本橋茅場町三丁目８番３東京都中央区八重洲二丁目１０番１２東京都中央区日本橋本町四丁目８番１外１筆東京都中央区日本橋本町二丁目２番２外１筆東京都中央区日本橋蛎殻町１丁目３６番１３東京都中央区日本橋人形町１丁目１番３３東京都中央区日本橋茅場町２丁目１０番３東京都中央区八重洲１丁目１０５番５３東京都中央区京橋２丁目１６番１外東京都中央区銀座７丁目２０３番９外東京都中央区築地４丁目１１番２０東京都中央区日本橋２丁目１番１外東京都中央区東日本橋３丁目３番１２東京都中央区八重洲２丁目９番１外東京都中央区京橋１丁目６番１外

参考：近隣駅の地価相場

小伝馬町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)人形町駅(地価相場 1,335,000円/㎡)馬喰町駅(地価相場 2,030,000円/㎡)浜町駅(地価相場 665,500円/㎡)水天宮前駅(地価相場 1,335,000円/㎡)神田駅(地価相場 2,685,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード