東京都中央区日本橋３丁目１１番１(日本橋駅・京橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


6,850,000円

2017年01月01日に行った東京都中央区日本橋３丁目１１番１(東京都中央区日本橋３−１１−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,850,000円/㎡としました。

東京都中央区日本橋３丁目１１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中央区日本橋３丁目１１番１
住居表示日本橋３−１１−１
価格6,850,000円/㎡
交通施設、距離日本橋、330m
地積1,376㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東44.0m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙井猛史氏による調査レポート

不動産鑑定士髙井猛史
価格6,850,000円/㎡
個別的要因個別的要因による格別な変動要因はない。
地域要因周辺地域では再開発事業の進捗が見られ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、周辺再開発事業の進捗によって一層の発展が期待される。取得需要等も強いことから地価は上昇傾向にあり、今後とも堅調に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、昭和通りや八重洲通り等の主要幹線道路沿いで日本橋地区を中心とした商業地域である。土地の需要者層は、自社ビル保有目的の大手法人、大手不動産会社、不動産投資ファンド等が中心となっている。周辺地域の再開発事業に進捗が見られること等から地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、敷地規模等で異なるが、50億円から100億円程度である。
一般的要因国内外の経済状況等から先行きに不透明感も認められるものの、良好な資金調達環境の影響等から都心部の地価は上昇傾向にある。

彦坂正博氏による調査レポート

不動産鑑定士彦坂正博
価格6,850,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺では再開発事業等が進捗し、Aクラスビルを中心とするオフィスの賃貸・売買需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測周辺では事務所ビルや駐車場施設が新たに建設され、再開発事業も進んでおり、業務系の商業地域として、より熟成度が増していくことが予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、日本橋地区を中心とし、昭和通り等の比較的広幅員の幹線道路沿いに事務所ビル、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握する。主な需要者は、豊富な資金力を有する大手不動産会社、事業法人、国内外の投資法人が中心になると想定される。Aクラスビルを中心とするオフィス需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。総額で数億円から数十億円程度の取引が中心であるが、規模が大きくなれば、総額100億円程度の取引となることもある。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、低金利を背景にREIT等の物件取得意欲も依然として強く、都心の地価は全体的に上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度679119
北緯 139度7736055

参考：該当物件周辺マップ

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東京都中央区銀座２丁目１０３番１５東京都中央区八重洲３丁目７番１２東京都中央区京橋３丁目２番２東京都中央区日本橋茅場町１丁目１８番３ほか３筆東京都中央区日本橋茅場町３丁目１６番５外東京都中央区八丁堀１丁目１０５番５東京都中央区東日本橋１丁目１６番４東京都中央区入船３丁目１５番１外東京都中央区日本橋茅場町三丁目８番３東京都中央区日本橋本町四丁目８番１外１筆東京都中央区八重洲１丁目１０５番５３東京都中央区京橋２丁目１６番１外東京都中央区築地４丁目１１番２０東京都中央区八重洲２丁目９番１外東京都中央区京橋１丁目６番１外

参考：近隣駅の地価相場

日本橋駅(地価相場 6,990,000円/㎡)京橋駅(地価相場 10,365,000円/㎡)茅場町駅(地価相場 1,670,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)東京駅(地価相場 12,000,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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