地域要因

城南区南部に位置する既成住宅地域であり、周辺ではミニ開発分譲地等も見受けられ、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域で、今後も概ね現状維持のまま安定的に推移していくと予測される。地価水準に関しては、概ね横ばい傾向が継続すると思料する。

価格決定の理由

一部アパート等も見受けられるが、自用目的の低層の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

城南区北部の既存住宅地域である。地域要因に変動はないが、利便性に優り、需要は高いが供給が少ない状況である。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心にアパート等が混在する既成の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測される。利便性等に優り不動産需要は強含みであり、地価は上昇傾向で今後も同様に推移するものと予測される。

価格決定の理由

利便性等に優る戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の収益物件も混在する。同一需給圏内における取引は自己使用目的のものが支配的で、類似地域において、多数の信頼性のある取引事例が収集されている。以上より、当該地域が収益性よりも快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、比準価格を重視し、収益価格をやや関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市早良区幹線背後の住宅地は割安感より比較的人気が高く、土地需要は継続しており地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺の住宅地の需要は高く、今後も比較的環境に優れる住宅地として推移するものと予測され、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、早良区内の飯倉周辺の同一需給圏より取引事例を採用し、各修正・補正も適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は適正な賃料収益をもとに試算されているが今後の予測等の想定要因も多い。よって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地等との均衡を考慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

福岡市早良区幹線背後の住宅地は割安感より比較的人気が高く、土地需要は継続しており地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺の住宅地の需要は高く、今後も比較的環境に優れる住宅地として推移するものと予測され、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、早良区内の原周辺の同一需給圏より取引事例を採用し、各修正・補正も適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は適正な賃料収益をもとに試算されているが今後の予測等の想定要因も多い。よって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地等との均衡を考慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション用地取得の動きが、中心部とその周辺部で二極化の傾向が見られ、周辺部である当該地域の地価は横ばいにとどまる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最有効使用の観点から開発法を適用した。地下鉄駅から若干距離があるため、マンション分譲の販売状況は、中心部に比しやや劣後しているが、用地取得の動きは先行性が見受けられ、それが開発法による価格よりも比準価格が上回った結果となったと判定した。但し、両試算価格は、概ね均衡した値が得られたことから、開発法による価格に比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

生活利便性の進展がある七隈線沿線の既成の住宅地域で、比較的小規模な画地の利用が多く、土地総額の観点からも、需要はやや強含みにある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とするが、アパートもみられる既成の住宅地域で、当分の間現状を持続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性のある取引事例から試算できており、精度も認められた。公法上の規制が1低専で地積や容積率等の観点から、経済合理的な賃貸経営想定が困難であるため、収益価格の適用はしなかった。居住の快適性が重視される自己利用目的での取引が市場において支配的であることから、市場の実情を反映する実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション、店舗等が混在する商業地域である。交通利便性、生活利便性が良好な立地環境にあり、マンションを中心とした需要は安定的である。

地域要因の将来予測

マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する路線商業地の取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格ではあるが、土地価格水準に見合った賃料が徴収できず低位に試算された。以上により、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、且つ実証的である。また、当該地域周辺にはアパート等収益物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。本件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

堅調なエンドユーザー需要を背景に分譲・賃貸マンション用地、戸建の建売分譲用地等の需要が競合し、地価水準は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも戸建住宅やマンション等の混在地域として推移するものと予測する。建築費の高騰等の不安定要素はあるが、地域の土地需要は堅調で、当面、地価水準は上昇局面が続くものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、地域の元本と賃料の相関関係が完全とは言い難く、建築費も高位水準で推移していることからやや低く試算された。なお、当該価格は需要者の価格形成過程を反映するものの、査定上の諸元に想定要素を多く含む点でやや難がある。よって、現下の地域市況を反映し客観的かつ実証的な比準価格を標準に、収益価格をやや参酌し、代表標準地との均衡に留意し、同一需給圏内の需給動向、単価と総額との関連等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな地域要因の変動はないが依然として宅地需要は旺盛であり、価格水準も上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

概ね低層戸建住宅を中心とする住宅地域である。特に大きな地域要因の変動はないものと予測するが、依然として好調な住宅需要に支えられ、ここしばらくは価格水準は強含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

低層戸建住宅を中心とした住宅地域で、規模によっては共同住宅建築目的の取引も考えられるが、概ね自用目的の取引が主体である。したがって、市場の実態を反映した比準価格が相対的に説得力が高いものと思料される。したがって、本件では比準価格を重視し収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格ともおおむね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

市営地下鉄空港線背後の既存住宅地域。生活利便性に優り、人気が高い地域である。住宅用地としての希少性から、地価の上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後もこのような利用状態が維持されるものと予想される。住宅需要は堅調に推移し、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほか、賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、主に居住の快適性・生活利便性を重視する低層住宅地域である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件評価では、現実の市場を反映し、且つ実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業用地への需要は活発化してきており、マンション用地としての需要も期待できる地域で、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は幹線街路沿いに店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後ともこのような利用状態が維持されるものと予測する。需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域で、需要者は収益性を勘案して購入の意思決定を行うものとみられるが、店舗や事務所の賃料が低位に推移しており、収益価格は低めに試算されたといえる。一方、比準価格は周辺の類似地域の事例を採用して適切に行われており、説得力を有している。よって、調整においては現実の市場の実態を反映する比準価格の方を重視するものとして、更には代表標準地価格との検討の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古い低層住宅等が多く街区の整然性は低いが、駅やスーパーが徒歩5分以内の突出した利便性と街路条件の良さから、マンション用地の需要は多い。

地域要因の将来予測

古い建物が多く、今後は建替えを伴った高層化が進んでゆくと思われるが、周辺には、分譲価格の高騰による売れ行き不調のマンションも散見され、地価上昇率の緩やかな鈍化を予測する。

価格決定の理由

土地価格の上昇に対して賃料に遅行性があるほか、想定項目が多く内容が流動的であることから、収益価格の説得力はやや弱い。比準価格は、地域性の類似する取引事例について検討した結果であり、市場の実勢を反映し信頼性がある。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。