地域要因

地域要因に大きな変動はないが、鉄道駅への接近性に優れ、住環境も良好であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心として共同住宅等も散見される住宅地域であり、地域要因に大きな変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需に支えられて、地域における地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に、一部、共同住宅も散見される住宅地域であるが、対象地は画地規模が小さく、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

従来から山手の住宅地域としての地域的特性を維持しており、特に目立った変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の中に共同住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も概ね安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

 住環境面等から低層のアパート等も見受けられるが、自用目的の取引が中心である。周辺の土地利用を考慮すると、画地規模がやや小さく、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は非適用とした。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。利便性が優れるため、一定の需要は認められる。

地域要因の将来予測

一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通りの住環境を維持していくものと予測する。地価は強含みで推移している。

価格決定の理由

周辺には収益物件も散見されるが、自用目的での取引が中心である。対象地は規模・形状の観点から経済合理的な賃貸経営は困難であり、収益価格は算定しなかった。比準価格は周辺の取引事例から適切に算定されており、市場の実勢を適正に反映していると考えられる。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住商混在地域であり、地域要因に特段の変動はなく、利便性等により需要は底堅い。

地域要因の将来予測

住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。なお、利便性等により地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺には収益物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた収益価格の相対的信頼性は劣ると判断する。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅の多い住宅地域であり、周辺環境に特段の変動はなく、需要は依然としてやや弱い。

地域要因の将来予測

山麓線以南、山陽電鉄線以北の中規模一般住宅の多い住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、総額面から需要はやや弱く、地価は横這い程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例に基づき実証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺にはマンション、ハイツ等も散見されるが戸建住宅中心の地域内に存するため賃貸事例も少なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地からやや隔絶された山手の住宅地であり、利便性で劣ることから需要はやや弱含みである。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

区北部の丘陵地を開発した市街地からやや隔絶間のある住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在しており、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、経済合理性の成り立つ賃貸事業を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で取引はほとんどが自己使用目的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

長田神社や周辺の市場等を中心に形成された旧来からの商業地域の一角にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は既に事務所ビルや店舗併用住宅が建ち並んだ熟成した旧来からの商業地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域においては、貸店舗や貸事務所等も見受けられるが、古くから営業を継続している店舗等が多く、明確な新規賃料水準の把握が困難である。また、取引される場合の動機は、投資目的よりも自己使用目的での売買であることが多く、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない状況下にある。従って、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅近接の商業地域であるが、店舗の連たん性や集積が低く、商業地としての需要は弱い。

地域要因の将来予測

中高層の店舗や店舗併用住宅等の見られる地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性を考慮しつつも市場での取引価格の水準を重要な指標として意思決定を行っていると考えられる。比準価格は市場での成約価格を算定根拠として求めたものであり実証的な価格である。一方収益価格は想定要素を含む手法でありやや精度が劣る。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、周辺には大型店舗を含む商業施設の集積もあり、利便性からも相対的に需要は底堅い。

地域要因の将来予測

当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。当該地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。以上により単価と総額の関連にも十分留意のうえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変化は認められない。長田区南部の平坦な住宅地域で利便性の良好な地域である。

地域要因の将来予測

神戸市南部の区画整理済の平坦な住宅地であり、最寄駅や都心への接近性も良く、生活利便施設も集積しており住宅地としての熟成が期待される。需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来よりの商業地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

中低層の事務所・店舗ビルが建ち並ぶ中に共同住宅等も混在する商業地域であり、大きな開発等の予定もなく、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中低層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件としての需要が中心となる市場環境にあることから、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必要がある。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

区内主要駅近接の商業地域であり、地域要因に特段の変動はないが、稀少性等により需要は底堅い。

地域要因の将来予測

中高層の銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲には貸店舗や貸事務所等の賃貸物件も見られる駅前の商業地域であるが、取引は自己使用目的が中心であり、代替性の強い多数の信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、賃貸事例については個別性等により規範性のあるものは少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性はやや劣る。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR高架線・南側、広幅員道路沿いの住商混在地域であり、特に目立った変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、マンション、事務所、作業場等が混在する地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

 住工混在地域から共同住宅等の多い住宅地域に移行しつつある地域で賃貸共同住宅等の賃貸例も多く見られる。地域の土地取引は自用目的が中心的であるが、近隣状況に鑑みて、投資採算・収益性等からの再検討も考慮するものとした。同一需給圏において地域的類似性の高い取引事例を収集・比準した市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、収益価格も比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部に位置する住宅地域であり、付近において2017年に大型商業施設が開業予定であるなど、利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、大型商業施設等の整備が近隣で予定されており、利便性の向上が期待される。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地域における地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ臨海部の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で経路もほぼ平坦であり、駅周辺には商業施設等の集積もあり、居住環境は良好。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺は比較的規模の小さい戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模が小さく、間口も狭小であることから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口減少が続く神戸電鉄沿線の旧来からの住宅地域であり、需要の弱含み状態が継続している。

地域要因の将来予測

人口減少が続く神戸電鉄沿線に位置する旧来からの住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。地勢等の面で生活利便性が劣ることから需要は弱含みであり、当面は下落傾向の地価で推移すると予測する。

価格決定の理由

本件標準地は一般住宅が多い住宅地域に位置し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口は5年前より減少しているが、前年比ではほぼ横ばいでその動態の方向に変化が見られる。建替等の細分化があり、一部に新規の供給が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅・共同住宅等が混在する住宅地域である。住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況を維持していくものと予測する。地価はおおむね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

付近にはアパートなども見られるが、小規模の戸建住宅が中心で自用目的での取引が主流である。対象地は画地規模が小さく合理的な賃貸経営は困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は付近の取引事例をもとに適切に算定されており、売買実勢を反映するものと認められる。よって、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。なお、本件は代表標準地である。

地域要因

兵庫運河周辺都市景観形成地域内に存しており、地域要因に顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に低未利用地や併用住宅も散在する住宅地域であるが、自己使用目的での取引が支配的な市場環境にあり、事業採算性の観点から、有効な賃貸住宅を想定することが非現実的であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

在来の住宅地域として熟成しており、近隣における格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

長田神社に程近く、中小規模の戸建住宅を主とした旧来からの住宅地域として熟成している。格別の変動要因はなく、当分は現状を維持し、地価水準も概ね安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺には小規模一般住宅を主体とし、アパート、マンションは散見される程度である。一方、本標準地は画地規模が小さく賃貸住宅地として市場価値は未形成で、取引の主体は自用目的の住宅用地としてである。よって、収益価格は試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。