兵庫県神戸市兵庫区矢部町５８番外(和田岬駅・御崎公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


158,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区矢部町５８番外(兵庫県神戸市兵庫区矢部町３４−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を158,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区矢部町５８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区矢部町５８番外
住居表示矢部町３４−１６
価格158,000円/㎡
交通施設、距離大倉山、750m
地積139㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北東4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格158,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅を主とする古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、需給はやや限定的である。
地域要因の将来予測小規模一般住宅を主とする既成住宅地域であり、当面はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸市中西部のうち、市営地下鉄西神・山手線を中心とする各鉄道沿線の住宅地域。需要者は近隣の地縁者をはじめとする同一需給圏内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。中央区との境界付近に位置する古くからの既成住宅地域で、地縁的選好性が強く需給関係はやや限定的である。土地は、標準地と同規模であれば2000万円台前半が中心的価格帯となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、兵庫区の人口は減少傾向にある。

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格158,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。建替えなどの細分化があるが、安定的に推移。
地域要因の将来予測当該地域は主として小規模一般住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、今後とも概ね現況を維持していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は地下鉄西神山手線沿線等を中心に神戸市中心市街地の北部市街地の圏域に存する標準住宅地域。需要者は神戸市居住者がほとんどで圏外からの転入は少ない。旧来からの住宅地として地縁選考性も強く、需要はやや限定的である。土地で2200万程度の物件が需要の中心である。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6599006652832
北緯 135度17108154296875

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市兵庫区石井町３丁目３２番及び３３番兵庫県神戸市兵庫区小河通２丁目２番１及び２番３兵庫県神戸市兵庫区湊川町３丁目１０番３兵庫県神戸市兵庫区笠松通７丁目１番６０兵庫県神戸市兵庫区御崎本町２丁目９番６外兵庫県神戸市兵庫区切戸町８番１３兵庫県神戸市兵庫区芦原通６丁目２番１４兵庫県神戸市兵庫区切戸町８番１３兵庫県神戸市兵庫区笠松通６丁目２番２

参考：近隣駅の地価相場

和田岬駅(地価相場 168,000円/㎡)御崎公園駅(地価相場 175,500円/㎡)中央市場前駅(地価相場 184,000円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)苅藻駅(地価相場 177,500円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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