兵庫県神戸市兵庫区御崎本町３丁目３番１(和田岬駅・御崎公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


181,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区御崎本町３丁目３番１(兵庫県神戸市兵庫区御崎本町３−３−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を181,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区御崎本町３丁目３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区御崎本町３丁目３番１
住居表示御崎本町３−３−３７
価格181,000円/㎡
交通施設、距離地下鉄和田岬、500m
地積370㎡
形状台形(2.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅、業務施設、店舗等が混在する地域
前面道路の状況北東27.0m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格180,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因広幅員道路沿いの住商工混在地域としての地域的特性を維持しており、地域要因の変動は認められない。
市場の特性 混在的（工場、住宅用地等）用途が認められる神戸市兵庫区及び長田区の一帯を同一需給圏とする。需要者は、同一需給圏に地縁性を持つ中小規模の事業者及び居住者等が中心である。景気回復的傾向のため、需要は概ね安定的に推移する傾向にある。画地規模が均一化していないため中心となる価格帯は把握し難いが、概ね価格水準は180，000円／㎡前後で需給が均衡している。
一般的要因不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格181,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線沿いの混在地域であるも、事業用地としての需要は低調であり、住宅地化が進みつつある。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び神戸市営地下鉄海岸線沿線で、神戸市中部の浜手に位置する混在地域である。需要者は圏内に地縁を有する中小事業者や事業法人であり、圏外からの需要は見込みにくい。共同住宅や事業所、併用住宅等が建ち並ぶ混在地域であり、地域の環境としては特筆すべき点はないものの、昨今の値ごろ感から、需給はおおむね安定的に推移している。画地規模や需要者の属性等による取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、兵庫区の地価は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6600189
北緯 135度1709914

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市兵庫区石井町３丁目３２番及び３３番兵庫県神戸市兵庫区小河通２丁目２番１及び２番３兵庫県神戸市兵庫区三川口町１丁目８番ほか４筆の一部兵庫県神戸市兵庫区笠松通７丁目１番６０兵庫県神戸市兵庫区御崎本町２丁目９番６外兵庫県神戸市兵庫区切戸町８番１３兵庫県神戸市兵庫区芦原通６丁目２番１４兵庫県神戸市兵庫区切戸町８番１３兵庫県神戸市兵庫区笠松通６丁目２番２

参考：近隣駅の地価相場

和田岬駅(地価相場 168,000円/㎡)御崎公園駅(地価相場 175,500円/㎡)中央市場前駅(地価相場 184,000円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)苅藻駅(地価相場 177,500円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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