地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線系の商業地を中心とした取引事例を採用して求めたものであり、市場の実態を反映し、説得力がある。収益価格は店舗兼事務所を賃貸する事を想定して求めた理論的な価格であるが、地価水準に見合う賃料が確保できない事や、空室率等投資リスクを反映して低位に求められた。よって実証的な取引事例により求められた、比準価格を重視して、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内の土地の価格形成に影響を与える要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等が混在する環境を今後も維持すると予測する。地価水準は、大きな価格形成要因の変動が見られないため、当面は横ばい傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む周辺は戸建住宅を中心に居住を目的とする取引が中心で、多数の信頼性のある事例が収集できた。一方収益価格は駅からやや遠く、賃貸市場が形成されていないため、投資採算性の観点から適用するのは妥当でないと判断された。比準価格は需要者の価値判断に対応し、規範性が高いと判断できるので、本件では比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏外に存する既成住宅地域である。需給は安定しており、地価も上昇している。

地域要因の将来予測

最寄駅からは徒歩圏外の住宅地域であるが生活利便性は比較的良好であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。取引事例も対象不動産と類似した事例を採用し客観性は高い。一方収益価格は、画地面積が小さく賃貸経営が不向きな土地であるため適用できなかった。自己使用目的の取引が中心であり、需要者も市場性、居住の快適性を重視して価格の意思決定をすることから市場の動向を反映した比準価格を採用し、近隣の地価動向及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、特に目立った地域要因の変化はみられないが、引き続く景気の回復基調のもと、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。将来の動向としては大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の周辺地域には、賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としている。また、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東垂れの日照の優る住宅地域で需要は依然として強いが、1次取得者が購入可能な限界に達しつつあるため上昇幅が縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。周辺に大きな変化は見られないため当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であることから、収益価格は試算しない。周辺の環境や通勤利便性を重視して価格形成される住宅地域であり、自用の住宅地としての取引が中心である。昨年と比較した市場動向に留意し、比準価格をもって妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、住環境のよい新興の住宅地域であり地価は堅調に推移すると思料される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ新興の住宅地域であり、今後住宅地域としての熟成が進んでいくことが予想される。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格であるが駅距離及び画地規模等から合理的な賃貸想定は困難であり、自用の住宅地として快適性及び利便性を重視して価格形成がなされる住宅地であることから適用しない。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

土原土地区画整理の進捗により供給が増加しており、当地域の地価は若干の上昇に留まっている。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域で、今後ともこの住環境を維持すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は丘陵の戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用の取引が中心である。取引において需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視すること、対象標準地の立地、画地条件等及び近隣地域の行政的要因などにより合理的な賃貸経営の実現可能性が低いことから収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められないが、熟成の進んだ住宅地域であり地価は堅調に推移すると思料される。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、共同住宅が混在する熟成した住宅地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格であるが最寄り駅への接近性等から合理的な賃貸想定は困難であり、自用の住宅地として快適性及び利便性を重視して価格形成がなされる住宅地であることから適用しない。従って、低層住宅地を最有効使用とする市場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

緑区は人口増加・地下鉄効果等がいまも続いており、地域要因に大きな変化はみられないが地域の熟成化が進み地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住宅地として熟成しておりほぼ現況を維持して将来的にも推移していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ土地区画整理施行済みの住宅地域である。収益価格は面積が小さく駅からも遠く賃貸経営には不向きのため求めなかったが、土地価格の回収が可能となるほどの賃貸市場は未成熟である。住宅建設等自用目的や業者建売素地取得での取引が多く、居住性や快適性を重視する住宅地域なので、実証的で説得力のある比準価格をもとに現在の経済状況並びに不動産市況と代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

緑区内でも環境において比較的恵まれた住宅地域である。土地への需要は底堅く、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並び、住環境が良好な住宅地域である。将来の動向としては大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする地域で、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されている。また、標準地は画地の規模が小さく、共同住宅等の賃貸事業は困難であることから、収益価格は算定しない。以上を踏まえ、取引の実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、最近の不動産市場の動向を踏まえ、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

地下鉄桜通線延伸で、利便性が向上した。その後も、地下鉄駅を中心として周辺整備が進みつつあり、地価は継続して強含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした閑静な住宅地域である。インフラ整備により、利便性が向上した。当面、現況が維持されつつ、熟成化も進んでいくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする地域で、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されている。また、標準地は画地の規模が小さく、共同住宅等の賃貸事業は困難であることから、収益価格は算定しない。以上を踏まえ、取引の実態を反映した信頼性の高い比準価格を標準とし、最近の不動産市場の動向を踏まえ、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

地下鉄駅に近接し地価水準は概ね堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当面は現状にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場性を反映した実証的な価格である。商業収益物件は多くなく自用の店舗が中心で、取引は自用目的が中心でその取引価格を指標に価格が決定される。賃貸物件を想定して収益価格を求めたが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低く試算された。従って比準価格を標準にし収益価格を参考に代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

底堅い住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、大きな変動要因も見当たらないことから、当面は現状を維持するものと予想される。

価格決定の理由

地域内の取引の中心は自用目的が主であり、居住環境に関する要因の選好性が強い。一部に賃貸用共同住宅も見られるが、画地規模の制約等から収益還元法の適用を断念した。よって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。