地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は比較的堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

熟成度の高い既成の住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移すると予測する。都心に近く利便性に恵まれており需要は堅調である。地価水準は安定しており、横這いから緩やかな上昇傾向が当面継続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は比較的堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、概ね現状にて推移するものと予測する。利便性のよい住宅地に対する需要は堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の既成の住宅地域である。特別の変動要因はないが、利便性の優位性から地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、今後も住宅利用を中心に推移するものと予測する。黒川駅の徒歩圏内にあり利便性が高いため地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、共同住宅も見られる地域であるが地積過小等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内であり、居住環境も良好な住宅地域である。市内中心部への通勤利便性が高い住宅地域として地価は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

事業所等も見られる混在地域であるが、住宅地域を主体とした地域として、推移するものと思われる。

価格決定の理由

収益物件としては賃貸マンション・アパート等が賃貸される程度で自用目的の取引が中心的であり、収益性が価格に影響を及ぼす地域とは言い難く、収益価格は低位に求められた。一方、取引事例に基づく比準価格は最寄駅周辺の事例を採用し、説得性・信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として周辺には共同住宅、駐車場等もみられる。自用目的での一般住宅の取引を中心とする地域であり、また収益性よりも居住快適性・利便性を住宅地域に存することから収益還元法を適用しなかった。したがって、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されていることから、取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の事務所ビル、マンションが混在する商業地域である。良好な交通利便性や用途の多様性により需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、特段の変動要因は見受けられず、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は幹線・準幹線道路沿いの商業地域であり、比準価格は東区等の商業地の事例から試算されたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定し査定したが、比較的に低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。したがって、不動産市場の動向を踏まえた実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、金融緩和の影響もあって、当該地域の地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層の店舗等が見られる路線商業地域であり、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も想定されるものの、当該地域の取引は、純粋な賃貸用建物の建設を目的とした取引は少なく、実需に基づく取引が中心である。以上の検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から高度商業地の需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は上記のとおり大手法人等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等は、長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業中心地に近接し、都心居住を志向する単身者、DINKS世帯の住宅需要は旺盛である。土地取引も活発であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄東山線駅至近に位置し、利便性が高いことから、中高層の店舗兼共同住宅の建設が増えている地域である。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。本件では地域の近年の市場動向を反映して店舗兼共同住宅の想定を行い、収益価格を適切に求めた。従って、比準価格と収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

特段の地域的変動要因は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は中高層事務所ビル等が見られる高度商業地域であり、比準価格は同一需給圏内の商業地域に存するの事例から試算したものであり実証的である。収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、高い希少性を有する地域であることから比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路沿いの地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東区内の普通・近隣商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲及び賃貸マンションが増加している。本件では市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

西区内における優良住宅エリアであることから一定の需要がみられ、地価は堅調を維持している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として、周辺には共同住宅等の収益物件が散見されるが、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に求められた。したがって規範性の高い取引事例との比較に求められた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、周辺地域の地価動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、当該地域は希少性が高く、依然として需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した高級住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、共同住宅等の収益物件は散見されるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は共同住宅地として人気があり、マンション用地として需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、マンションディベロッパーが買主となった取引事例も考慮して試算を行ったため、市況を反映した価格となっているが、それぞれの取引の個別性が強く試算値そのものはばらついた。開発法による価格は、投資採算性を重視するマンションディベロッパーの視点に立った価格である。以上、需要者の投資行動の適合性の観点より、開発法による価格をやや重視するも、比準価格も関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り、決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名古屋城西方の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域である。自用の店舗、事務所利用が中心であり賃貸市場の成熟の程度はやや低い。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地域の地価動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内の利便性良好な住宅地域であり、地域要因に変動は見られないが、需要は堅調で地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に変動はないものの、利便性が良好な地域であり、当面地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地規模等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

主要幹線道路沿いであり、商業繁華性に劣る地域であるものの、利便性、並びに稀少性を要因として地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

県道沿いの商業地域であるが繁華性が乏しく店舗付マンション等も混在する商住混在性を有している地域でもある。賃貸マンション等住居系用途の増加も認められるが、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する幹線道路沿いの事例を収集し試算しており実証的な価格が求められた。また、当該地域における投資収益性は市内の主要商業エリアと比較しやや劣るものの、総じて名古屋市内の賃貸市場は回復基調にあり、利便性が良好な当該エリアの収益価格も上昇傾向にある。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、当該地域は希少性が高く、依然として需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した高級住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。対象標準地周辺は賃貸物件が見られるが、住宅取得目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 近隣は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特別の変動要因はない。需要は比較的堅調で、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣では市内通勤者を対象とするアパ−ト等も見受けられるが、対象標準地は間口が狭小であり、経済合理性に見合った収益物件の想定が困難であることから土地残余法の適用は断念した。また低層一般住宅を中心とする住宅地であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、当該地域は希少性が高く、依然として需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した高級住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。