地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は堅調に推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主として共同住宅が見られる熟成した既成住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく当面は現状推移と予測するが、立地事情が良好であり、需給動向及び地価はやや強含みで推移と予測。

価格決定の理由

アパート等が混在する戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の信頼性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本郷駅から比較的近い住宅地域で住環境に恵まれているが、総額が嵩み需要層は限定される。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域であり、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見られない。今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益物件に対する需要は強いが、建築費が高止まりしており新築での採算は厳しく、容積率が低いこともあり収益価格は求めなかった。比準価格は、社が丘地区を中心とする更地の事例を採用しており、地域格差も僅かで、中庸を得た水準で決定しているので信頼性が高い。代表標準地からの規準価格との検討も踏まえ、住宅地は取引価格を指標として価格が決定されるので、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

投資物件に対する需要は強いが、地下鉄駅前の限られたエリアであるため物件供給が少なく、地域要因自体の大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

名古屋市中心部における投資物件不足と低金利等を背景に、投資需要が高まっているものと把握される。またマンション素地としての人気も高いが、限定されたエリアで供給が限られているため大きな変動は見込めない。

価格決定の理由

比準価格は対象地域の希少性を反映し、名東区内の商業地の取引事例をやや広範囲に採用した結果、地域格差がやや大きく現れているが、要因比較の内容等に誤りはなく、市場実態を反映している。収益価格は、店舗兼事務所の賃貸経営を想定して試算したが、比準価格と比べ極めて低位に試算された。本件では市場実態を反映する比準価格を基本として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として成熟しており、周辺において地域要因に影響を与える特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、当面は現状の地域性を継続するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映した実証的な価格である。市場参加者は自己使用目的の取引が主であり、実際の取引価格水準を指標として売買が成立することから、比準価格の規範性は高い。一方収益価格は収益性の観点からの価格であるが、標準地の画地条件等の観点から、賃貸住宅の建築を想定することは非現実的なため試算しない。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は既成の住宅地域で、土地価格は緩やかな横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は間口が狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや距離を有するが、居住環境良好な住宅地であり、需要は高く、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅等も見られる地域であるが、事業採算性の観点から、十分に収益の見込める賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤が丘駅から徒歩圏にあり、需要の増加と限られた供給事情を背景として地価の上昇が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

経済合理性の観点から収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名東区南東部に展開する既成住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、画地規模や総額が需要に合致しており、地価は若干上昇した。

地域要因の将来予測

地域要因に影響を与える特別の変動要因は見られず、現状の戸建住宅地域として推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸住宅もみられるが自己利用目的の取引が中心であり、対象標準地の規模では投資に見合う賃料収入は期待出来ず、経営効率面から収益物件の想定が困難であり、収益価格は試算しない。比準価格は画地条件等により査定価格間で開差が生じているが、更地で画地規模等が類似する事例をやや重視し、安定的な水準で調整決定しており、代表標準地からの規準価格とも均衡を得ていることから、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主として共同住宅が見られる熟成した既成住宅地域であり、未利用空地は少ない。現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。需給動向及び地価は安定的に推移と予測。

価格決定の理由

マンション等が見られる戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の信頼性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の整った住宅地域であり、かつ名古屋市に隣接する立地にあるため需要は安定的で地価も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とするほぼ熟成した住宅地域であり、特段の変動要因も認められないため、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域内に存し、かつ立地条件や敷地規模等の画地条件を考慮した場合、共同住宅の想定は経済合理性を欠くため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心に賃貸マンションもみられる丘陵地の住宅地域で、駅からやや遠いことと総額面の制約があり、地価動向は横ばいである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、今後も徐々に熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション・アパート等もみられるが自己利用目的の取引が中心である。賃貸物件の経営は節税と資産保有目的が中心であるが、建築費が高止まりしており、対象標準地の規模では投資採算面から賃貸用建物の想定は困難であり収益価格は試算しない。比準価格は場所的に近い事例を採用し、中庸を得た価格で決定しており、説得力が高く、代表標準地からの規準価格とも均衡を得ていることから、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の住宅地域で、特に価格に影響を及ぼすような地域要因は見当たらず、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域に位置しており、賃貸需要も殆ど無いため、アパートや賃貸マンション等の利用は殆ど見られず、戸建住宅が大半の地域である。賃貸市場が未成熟と判断されるため、土地残余法の適用は行わない。近隣地域は居住環境を重視した自用目的が取引の中心と考えられる地域であるから比準価格を採用し、最新の不動産市場動向も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の劣る郊外の住宅地域であり、需要が限定的であるため、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

郊外の既成住宅地域であり、特段の変動要因も認められず、今後も現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の公法規制、対象標準地の画地規模を考慮するに共同住宅の建築を想定することは非現実的であるため収益還元法は適用できなかった。近隣地域及び周辺類似地域は、自用目的の取引が中心であり、利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従って、現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。