地域要因

国道19号線沿い渚交差点の大型商業施設へと顧客流出している一方で、既存の小規模小売店がある商業地域は徐々に衰退し繁華性が劣りつつある。

地域要因の将来予測

国道143号線沿いの小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域。顧客は国道19号線沿いの渚交差点付近の商業地域に流出しており地価は下落傾向であるが、商業地価の値頃感もあり今後その下落幅は縮小していくものと予測。

価格決定の理由

近隣地域は路線商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼し得る取引事例を収集し得た。補修正及び要因比較も適切に行われており比準価格の規範性は高い。一方収益価格は、一部当該地域には貸店舗・貸ビル等賃貸物件も存するが、自己の業務使用目的とした取引が中心であることから相対的信頼性は劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量した上で、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地の利便性の高い住宅地域で、需要は堅調である。周辺地域では、市道の拡幅整備が進んでいる。

地域要因の将来予測

JR松本駅アルプス口から近接して利便性が高い住宅地域である。また、周辺地域で市道の拡幅整備が進んでいる。中心市街地の住宅地は稀少で、需要が強いことから、今後は地価上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近接する類似地域において生起した、画地規模が概ね同等である土地の取引事例に基づいて試算したもので、市場性を反映して規範性が高い。近隣地域及び周辺地域には共同住宅も散見されるが、対象標準地の規模が小さいため、収益物件を想定することは現実的ではないので、収益価格の試算は断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外に所在する利便性が良好な住宅地域として成熟しており、地域要因に格別の変動はなく、地価水準は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

商業施設への接近性が良好で、居住環境が良好な郊外の住宅地域である。市中心部や大規模商業施設に比較的近い地域であることから根強い需要が認められ未利用地も少ないため、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道19号沿いの路線商業地で交通量が多く、周辺には新規出店の動きも見られつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本地域はロードサイド店舗や事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。交通量が多く繁華性が認められるものの、賃料の遅行性等により地価に比して賃料水準が未だ低位に留まり、収益価格も低めに試算された。一方、比準価格は、対象標準地と地域性の類似する規範性の高い幹線道路沿いの取引事例を採用し、各事例の補修正は適切に行われ、実証的かつ説得力が強い。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

都合13年間に及ぶ駅東口整備計画が完了し、人と車両の導線に一定の成果が得られた。一方、商圏の郊外移転による収益力低下は否めない。

地域要因の将来予測

駅東口整備事業が完了し、人と自動車交通の導線が変化した。しかし地域全体として不動産市況の活性化には至らず、景気動向を反映して地価下落が継続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は駅前商業地の取引事例より試算しており市場の実態を反映し規範性が高い。収益価格は最有効使用の建物を新築・賃貸する前提で試算しているが、現在の松本駅前は空室が高く、想定事項が多い点にも不安が残る。よって取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、収益価格算定において想定建物が基準容積率を超過しているが容積率緩和面積（駐車場等）を含むためである。

地域要因

地域要因に特に顕著な変動は認められない。市立開智小学校学区エリア内に存し、近年当該エリア内の住宅地で比較的高値で取引される物件が目立つ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート等の収益物件の立地もある程度見られるが、実際の不動産取引で指標とされるのは取引価格実績水準であり、土地価格水準に見合う賃料収入までは見込めない地域のため収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づき、規範性の程度を判断の上求められた価格であり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存市街地内の利便性、快適性に優れた住宅地域として安定的に推移しており、地域地価は今後も底堅い需要を背景に安定的に推移するものと予測。

地域要因の将来予測

松本中心市街地南部に位置する利便性の高い住宅地域であり、住環境、交通接近条件等にも恵まれ堅調な宅地需要を有する地域であるところから、今後も堅調な展開が見込まれるところである。

価格決定の理由

対象地域は市街地近接の宅地需要の堅調な住宅地域であるところから、地域内における土地取引は自用目的が中心となっており、アパート等の周期目的物件の取得もあるも相対的にはまだ少ない。当該地域性を反映し、実証性に優る比準価格を中心としつつも、不動産の収益性に着目した理論的価格である収益価格も関連づけ、代表標準地との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

内環状南線整備に伴う交通量の増加が認められるものの、強い需要の牽引力とまでには至らない。

地域要因の将来予測

事務所ビル等が建ち並ぶ中心商業地周辺の既存商業地域である。内環状南線の整備に伴う交通利便性の向上が見られるが、強い新規需要は認められ難く、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

本地域は、中層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ既成商業地域である。よって本来であれば地域性より収益価格を重視すべきであるところ、昨今の賃貸市場の低迷を反映し低位に求められた。一方、比準価格は、対象標準地に類似する規範性の高い取引事例を採用し、各事例の特徴に応じた斟酌が加えられ実証的で説得力を有する。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

知名度が高い利便性が良好な住宅地域として成熟しており地域要因に特段の変動は認められない。供給は少なく近隣では高値取引も散見される。

地域要因の将来予測

松本市中心市街地の既成住宅地域として熟成しており、地域要因に変動は認められない。宅地の供給は少ないが根強い需要が認められ、周辺の取引価格も堅調であることから地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。収益価格は対象不動産における賃貸経営の投資採算性を示している。近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅もみられるが、賃貸経営を目的に土地を購入する市場参加者は少ない。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準として収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

観光客に人気の地域で、外国人観光客の増加もあって、通行量は増加している。近隣で信毎松本本社ビル建設計画やイオンモール建設計画がある。

地域要因の将来予測

観光客に人気が高い地域で、外国人観光客の増加等の影響もあって商況は回復している。今後も現状にて推移するものと予測されるが、付近で信毎松本本社ビル建設計画、イオンモール建設計画があり、動向が注目される。

価格決定の理由

比準価格は、松本市中心市街地内の類似地域における実際の取引事例に基づき、比準の過程も適切で実証的である。当該地域は中低層の建物が多く、地区協定により高層化が見込めないこと、2階以上の空室が多く需給バランスが崩れ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。また、近隣地域周辺で顕在化する取引は自用目的も多い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地方におけるアベノミクス効果は乏しく、松本駅周辺の商業地域の集客力は減少傾向で、商況は依然として厳しい状況が続いている。

地域要因の将来予測

松本駅東口の商業地域にあり、中高層の店舗兼住宅ビル、事務所ビル、立体駐車場等が建ち並ぶ。郊外型量販店の増加に伴い周辺の大型店の集客力は下降気味で、下落率は緩和傾向ながら地価は依然として低落傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店を中心に一部に貸店舗等も見られるが、飲食店の賃料は個別性が強く、また不況の影響から空室率も拡大傾向で、適正な賃料水準の把握が困難である。一般に土地価格に見合う賃料を得ることは難しく、賃料の低下傾向を反映し、収益価格は低位に求められた。従って収益価格の信頼性は相対的に低いものと判断し、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

業務用地需要の更なる減少が懸念される一方、インバウンド効果等明るい兆しも見える。

地域要因の将来予測

当該地域は、JR「松本」駅に近い飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ準高度商業地域である。インバウンド効果等により消費需要は活性化しつつあり、地価水準の下落幅は縮小傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内に存する商業ビルは、一部に明るい兆しが見える景気動向を賃料に転嫁できる段階には至っておらず、賃料水準は未だ低位で推移している。周辺には旧来からの自用の店舗、事務所も多く、自用目的での取引が多い。よって現実の市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。上記鑑定評価額は、単価と総額の関係からみても妥当なものと判断した。

地域要因

駅や幹線道路との接近性に優れているため、利便性を有し、土地需要は増加傾向で、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域にあっては共同住宅もみられるものの、これらは以前既存地主の土地活用のために建てられたものが大半で、相続税法の改正で一部にアパート建築の動きも見られるが、松本市は賃貸住宅が供給過剰な状態にあり、賃料水準は低位で投資採算性が悪く、実際の新築は少ない。取引は自用目的が大半であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

松本市中心市街地から西部に位置する住宅地域で、利便性も比較的高い。昨今の景気動向から地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

松本市西部に位置する自用目的の取引が多い住宅地域である。比準価格については類似した多数の事例を収集できその信頼度は高い。収益価格については、理論的ではあるものの想定要素が多く、本件のような収益性より住環境を重視する住宅地域においてはやや信頼度は劣るものと判断した。そこで本件評価においては、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に大型商業施設の再開発の予定があり、影響を受けると思われる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域は自用の店舗が中心であり、賃貸物件は廃業店舗、居住用に改造された物件等が多く見受けられ、商業向け賃貸市場の成熟度は低い。このように土地価格に見合う賃料が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件では市場の実態を反映した比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。