長野県松本市蟻ケ崎台１６５５番２３(島内駅・北松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


52,300円

2016年01月01日に行った長野県松本市蟻ケ崎台１６５５番２３(長野県松本市蟻ケ崎台２１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,300円/㎡としました。

長野県松本市蟻ケ崎台１６５５番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市蟻ケ崎台１６５５番２３
住居表示蟻ケ崎台２１−４
価格52,300円/㎡
交通施設、距離北松本、2,400m
地積293㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格52,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台の傾斜地にある住宅地域のため、平坦地の住宅地と比較した場合、需要は弱含み。周辺における宅地分譲の売れ行きも緩慢模様。
地域要因の将来予測二極化により高台傾斜地への需要は高齢者世帯から嫌煙され需要が限定される。但し、市内住宅地では品等と利便性で競争力を有する為、地価は回復傾向にあるも上昇には至らず。当面は現状にて推移するものと思料する。
市場の特性①同一需給圏は、松本駅を核とする中心市街地北部周辺に位置する高台の住宅地域である。②需要者は松本市に居住する2次取得者が中心であるが、近隣市町村からの転入者も見られる。③松本市中心部は開発余地が乏しいが、利便性の優れる地域への根強い需要が認められる。④需要の中心となる土地の価格帯は70坪前後で1500万円前後、新築戸建住宅は総額で3500∼4000万円前後である。
一般的要因年前半は景気回復の影響から地価も回復傾向にあったが、夏場以降中国経済の減速等から先行不透明感があり今後の地価動向への影響が懸念されている

広部紘行氏による調査レポート

不動産鑑定士広部紘行
価格52,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因蟻ケ崎5丁目付近で大規模な宅地分譲が行われており、当該地域の住宅地は供給多寡となっている。
地域要因の将来予測市中心から比較的近い立地であり高台に存し品等が優る住宅地域。以前周辺で大規模な宅地分譲が行われ、住宅地は供給過剰感があったが、現在地価は底堅い動きとなっている。今後は地価は横ばいで推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は松本市内の住宅地域。とくに松本市北部の住宅地域により高い代替競争関係が認められる。需要者の中心はサラリーマンを中心とする第一次取得者である。需給動向は当該地域周辺で大規模な宅地分譲が行われ宅地供給が過剰気味であるが品等が優れることから需要は堅調である。需給の中心となる価格帯は土地価格は1，200∼1，500万円、新築の戸建物件で3，000∼3，500万円程度が標準的である。         
一般的要因松本市全体の人口はやや微減で高齢化率は県平均を下回っている。土地取引件数は若干の増加傾向にあり条件の良い住宅地の引き合いは堅調である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地,ブナクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2524024
北緯 137度9612457

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

島内駅(地価相場 63,600円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)島高松駅(地価相場 57,700円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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