長野県松本市開智１丁目１５２８番１５(北松本駅・松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,200円

2017年01月01日に行った長野県松本市開智１丁目１５２８番１５(長野県松本市開智１−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,200円/㎡としました。

長野県松本市開智１丁目１５２８番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市開智１丁目１５２８番１５
住居表示開智１−２−１１
価格85,200円/㎡
交通施設、距離松本、1,200m
地積225㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

郷間智吏氏による調査レポート

不動産鑑定士郷間智吏
価格85,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因知名度が高い利便性が良好な住宅地域として成熟しており地域要因に特段の変動は認められない。供給は少なく近隣では高値取引も散見される。
地域要因の将来予測松本市中心市街地の既成住宅地域として熟成しており、地域要因に変動は認められない。宅地の供給は少ないが根強い需要が認められ、周辺の取引価格も堅調であることから地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は松本市中心部に所在する商住混在地を含む住宅地域である。需要者の中心は松本市又は近隣市町村居住の二次取得者等である。松本市中心市街地に位置する知名度の高い既成住宅地域として希少性を有し、公共施設等への接近性も良好なことから需要は旺盛であるが、宅地供給量が少ないため地価は高値で安定している。市場の中心価格帯は土地で20百万円前後、新築戸建住宅で35∼40百万円程度とみられる。
一般的要因景気は弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。松本市の人口は概ね横ばい傾向で、市中心部の住宅地の需要は堅調である。

土橋重麿氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋重麿
価格85,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因松本市を代表する住宅地域であり、土地の需給関係は堅調で、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測市の中心部に近いため利便性が高く、閑静な環境の住宅地域。戸建住宅が多いが一部に集合住宅も見受けられる。旧来からの住宅が多く、今後とも現状維持で推移するものと予測。地価は稀少性が高く、緩やかな上昇傾向。
市場の特性①同一需給圏は松本市中心市街地の中心部とその周辺の住宅地域。②需要者の中心は40∼50代の松本市内居住者の買替えが過半である。③市中心部に位置する古くからの住宅街で、品等は高く、稀少性から供給が限られており、富裕層を中心に底堅い需要が見受けられる。④需要の中心となる価格帯は、土地は1500万円∼2000万円前後、買い手は富裕層が多いことから注文建築が大半で、新築の建売住宅はほとんどない。
一般的要因松本市の人口は微減で推移しており、高齢化率は県平均より低い。土地の取引件数は平成28年前半は増加。需給は市街地及び近郊で比較的堅調。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2406403
北緯 137度9673706

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)島内駅(地価相場 63,600円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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