長野県松本市沢村１丁目２２３９番９(北松本駅・松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,600円

2017年01月01日に行った長野県松本市沢村１丁目２２３９番９(長野県松本市沢村１−１５−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,600円/㎡としました。

長野県松本市沢村１丁目２２３９番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市沢村１丁目２２３９番９
住居表示沢村１−１５−２３
価格70,600円/㎡
交通施設、距離松本、2,500m
地積221㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格70,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的利便性の高い、居住環境の良好な住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変化は無い。
地域要因の将来予測当該地域はJR松本駅の北方に位置。商業施設等の接近性に恵まれた既成住宅地域であり、当面は現状が継続すると予測。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばいから上昇に転じている。
市場の特性同一需給圏は、松本市中心部の住宅地域の内概ね松本城北側の蟻ケ崎、沢村、桐等に所在する地域である。需要者の中心は松本市内の住居者のほか、周辺市町村からの転入者も含むと考えられる。古くからの住宅地域であり、生活利便性が高いため、需給動向は比較的安定して推移しているものと思われ、地価は横ばいから上昇に転じる傾向にある。需要の中心となっている価格帯は土地のみの総額で1500万円程度が標準である。
一般的要因人口は微減。不動産の取引価格は概ね横ばいから上昇に転じる。今後の開発動向は中央4丁目にイオンモールを建設中。

寺沢秀文氏による調査レポート

不動産鑑定士寺沢秀文
価格70,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因松本市中心市街地の北部に位置する利便性に優れた既存住宅地域として堅調な宅地需要が認められる。現段階では特別な地域変動要因等は見られない。
地域要因の将来予測当該地域は松本市中心市街地の北部外周の利便性と品等に優れる住宅地域であり、特に地域要因変動は無く、当面は現状で推移するものと予測する。地価二極化の影響から、近隣地域では地価回復傾向が認められつつある。
市場の特性 同一需給圏は、松本市中心市街地の北部、既成市街地内にあって、沢村、蟻ヶ崎、桐、旭、北深志地区等の既成住宅地域。需要者の中心は、松本市内と周辺市町村から転入する富裕層等を主体。需給動向は各種公共施設等にも近く、生活の利便性に恵まれる住宅地域で、新規供給はやや少ないものの、潜在的な需要は根強く、地域内地価は回復傾向にある。需給の中心は、土地は総額で1500万円以上2000万円未満、新築の戸建物件は4000万円程度である。
一般的要因総体的には景気の先行きに対する不透明感等があるも大都市部等では地価回復基調にある。但し、地方地価は一部を除き総体的には低迷基調にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2478561
北緯 137度9700783

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)島内駅(地価相場 63,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)島高松駅(地価相場 57,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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