長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０(北松本駅・松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


73,000円

2017年01月01日に行った長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,000円/㎡としました。

長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市宮渕１丁目６０９番１０
住居表示 
価格73,000円/㎡
交通施設、距離松本、1,900m
地積207㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

広部紘行氏による調査レポート

不動産鑑定士広部紘行
価格72,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に顕著な変動は認められない。市立開智小学校学区エリア内に存し、近年当該エリア内の住宅地で比較的高値で取引される物件が目立つ。
市場の特性同一需給圏は松本市中心市街地及びその周辺部の住宅地域一円。需要者の中心は松本市の居住者であるが、他の市町村からの転入もある。需給動向は近年住宅地については居住利便性を指向する傾向にあり、市の中心部に近く、商業施設・公共施設等への良好なロケーションにある住宅地は需要が強いが、土地利用度が高いため宅地供給量が少なく、不動産需給は強含みである。市場の中心価格帯は土地で10∼15百万円程度、新築戸建住宅で30∼35百万円程度。
一般的要因松本市の人口は微減傾向にあるが、世帯数は微増傾向で推移している。松本市街地で利便性が良好な地域の住宅地需要は旺盛で堅調に推移している。

大日方一成氏による調査レポート

不動産鑑定士大日方一成
価格73,100円/㎡
個別的要因火災により、建物が撤去されて更地化している。
地域要因中心市街地の利便性の高い住宅地域で、需要は堅調であり、特に変動はない。
市場の特性同一需給圏は、宮渕、城西、白板、開智、蟻ケ崎、桐、沢村等の、松本駅や北松本駅に近い松本市中心部の住宅地域である。価格帯が高いことから、需要者の属性は、市内からの住替えの二次取得者層が中心と見られる。熟成度が高い既成住宅地域であるため供給は少ない一方で、利便性が高いため潜在的な需要は底堅く、価格は安定的である。市場における需要の中心となる価格帯は、土地のみで1500万円前後、新築の戸建物件は4000万円前後となっている。
一般的要因松本市の人口は微減、住宅地は二極化が進み、旧市内の利便性に優る地域は需要が強い。中心部のマンションに対する需要も強含み。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2409927
北緯 137度9610353

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)島内駅(地価相場 63,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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