長野県松本市井川城２丁目３９９２番８(南松本駅・松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,600円

2017年01月01日に行った長野県松本市井川城２丁目３９９２番８(長野県松本市井川城２−１２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,600円/㎡としました。

長野県松本市井川城２丁目３９９２番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市井川城２丁目３９９２番８
住居表示井川城２−１２−２
価格58,600円/㎡
交通施設、距離南松本、1,300m
地積243㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮原一繁氏による調査レポート

不動産鑑定士宮原一繁
価格58,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存市街地内の利便性、快適性に優れた住宅地域として安定的に推移しており、地域地価は今後も底堅い需要を背景に安定的に推移するものと予測。
地域要因の将来予測松本中心市街地南部に位置する利便性の高い住宅地域であり、住環境、交通接近条件等にも恵まれ堅調な宅地需要を有する地域であるところから、今後も堅調な展開が見込まれるところである。
市場の特性同一需給圏は松本中心市街地に近接する住宅地域全域にて、このうち市街地南部近郊の利便性の高い住宅地一帯において代替性が認められる。需要者層は松本市在住の30∼40歳の第一次取得者を中心とする。当該地域は松本中心市街地や南松本駅周辺の複合大型商業施設に近く生活利便性に優れ、従来から宅地需給は比較的堅調にて推移している。需要の中心となる価格帯は、土地については1000万円台前半、新築戸建住宅は総額3000万円前後と認められる。
一般的要因松本市全体としての人口は微減、世帯数は微増傾向にて推移。条件的に恵まれた住宅地の需要は堅調に推移している。

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格58,700円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因近隣地域北東で区画整理事業が施行されており、不動産市場では競合要因となっている。
地域要因の将来予測市街地近郊の交通利便性に優れる住宅地域。ミニ分譲や区画整理事業が施行されており、宅地の需給動向は安定して推移している。昨今の経済状況を反映し当面地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は市街地近郊の新興住宅地域一帯と判定した。②需要者の中心は松本市内に通勤する第一次取得世代と判定。③周囲に開発余地があることから一定量の供給があり、交通利便性に優る地域のため需要も顕在している。不動産市場はここ数年概ね堅調に推移しており地価は横ばいから一部上昇傾向を見せる地域も見られる。④市場での中心となる価格帯は坪17∼20万円程度、総額1200∼1400万円程度となっている。
一般的要因人口は微減。不動産の取引価格は概ね横ばいから上昇に転じる。今後の開発動向は中央4丁目にイオンモールを建設中。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2192349
北緯 137度9685159

参考：該当物件周辺マップ

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長野県松本市中央４丁目１３４２番１１の一部長野県松本市庄内３丁目３６４３番１長野県松本市大手２丁目２５６番３長野県松本市浅間温泉１丁目３４４番１外１筆長野県松本市深志１丁目７０３番長野県松本市出川３丁目４５６番９外２筆長野県松本市高宮南３７番３５長野県松本市南松本１丁目２１１９番８外９筆長野県松本市大字水汲字カチ田２１番４長野県松本市平田東２丁目１３９番長野県松本市高宮北３３５番外長野県松本市庄内２丁目３４９０番１８

参考：近隣駅の地価相場

南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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