長野県松本市中央２丁目３５１番２外(松本駅・北松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


116,000円

2016年01月01日に行った長野県松本市中央２丁目３５１番２外(長野県松本市中央２−５−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。

長野県松本市中央２丁目３５１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市中央２丁目３５１番２外
住居表示中央２−５−１３
価格116,000円/㎡
交通施設、距離松本、650m
地積162㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模で中低層の店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮坂祐里氏による調査レポート

不動産鑑定士宮坂祐里
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因観光客に人気の地域で、外国人観光客の増加もあって、通行量は増加している。近隣で信毎松本本社ビル建設計画やイオンモール建設計画がある。
地域要因の将来予測観光客に人気が高い地域で、外国人観光客の増加等の影響もあって商況は回復している。今後も現状にて推移するものと予測されるが、付近で信毎松本本社ビル建設計画、イオンモール建設計画があり、動向が注目される。
市場の特性同一需給圏は松本駅前を中心とする松本市中心市街地内の混在地域を含む商業用途の地域。需要者の中心は、地元事業者や投資家等であるが、他県からの参入者も想定される。経営者の高齢化等から潜在的な供給圧力はあるが、市場に出ることは稀で取引は少ない。また、地域による二極化が鮮明となっており、観光客に人気があるなど集客力の高い地域であれば需要が見込める。需要の中心となる価格帯は、個別事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。
一般的要因景気回復の影響が一部には表れているが、松本市の景気は足踏状態にある。商業用途の需給はやや弱含みの状況で、二極化が鮮明になってきている。

下平智行氏による調査レポート

不動産鑑定士下平智行
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因業務用地需要の更なる減少が懸念される一方、インバウンド効果等明るい兆しも見える。
地域要因の将来予測本地域は、旧来からの中低層店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、熟成度が高く今後も現状を維持しつつ推移するものと思料される。観光通りとして昨今のインバウンド効果等もあり、今後、地域の活性化が期待される。
市場の特性同一需給圏は、松本駅周辺の中心市街地及びその外周部の商業地域である。需要者は、小売店舗等の事業用地取得を求める地元や周辺市町村の中小事業者が中心であると思料される。店舗の後継者不足、郊外大型店舗への顧客流出等により、事業用地の需要は依然として弱含みであるが、昨今のインバウンド効果等需要を喚起する材料も出始めつつある。需要の中心価格帯は、既存の商業地取引は少なく、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。
一般的要因地方経済の先行きに対する不安感等から事業者の動きも慎重であるが、景気回復を示す指標も一部見られ、土地需要はやや明るい兆しが見える。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2336497
北緯 137度9697651

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松本駅(地価相場 70,600円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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