長野県松本市中央１丁目４８７番外(松本駅・北松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


228,000円

2016年01月01日に行った長野県松本市中央１丁目４８７番外(長野県松本市中央１−４−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を228,000円/㎡としました。

長野県松本市中央１丁目４８７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市中央１丁目４８７番外
住居表示中央１−４−７
価格228,000円/㎡
交通施設、距離松本、240m
地積261㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗等が多いＪＲ駅に近い商業地域
前面道路の状況北西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

下平智行氏による調査レポート

不動産鑑定士下平智行
価格228,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因業務用地需要の更なる減少が懸念される一方、インバウンド効果等明るい兆しも見える。
地域要因の将来予測当該地域は、JR「松本」駅に近い飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ準高度商業地域である。インバウンド効果等により消費需要は活性化しつつあり、地価水準の下落幅は縮小傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、JR松本駅周辺の市内でも地価水準の高い中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ準高度商業地域で、需要者の中心は、松本市中心市街地内で商業等を営む事業主、または店舗、事務所ビル等を所有する事業家等が主体。業務用地需要は好転しているとは言い難く、地価水準は下落傾向が継続中であるが、昨今のインバウンド効果等もあり下落幅は縮小しつつある。上記のような需給関係を反映して需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因地方経済の先行きに対する不安感等から事業者の動きも慎重であるが、景気回復を示す指標も一部見られ、土地需要はやや明るい兆しが見える。

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格228,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外に展開する大型店舗、ロードサイドショップなどの影響により、松本駅周辺商業地域の集客力は徐々に低下している。
地域要因の将来予測区画整理により街並が整備された駅前の商業地域であるが、郊外大型店等への客足流出傾向が続き、繁華性の好転は見込めない状況にある。地方景気が上向かない中、今後も地価は調整局面が続くと思われる。
市場の特性同一需給圏は中心街全域に及び、JR松本駅徒歩圏の商業地域に特に代替競争関係が認められる。需要者は小売、飲食店舗等全国展開する法人若しくは地縁関係を有する地元起業者が殆どである。店舗経営者の高齢化、営業不振等潜在的な供給圧力がくすぶる一方、有効需要は弱いことから、需給は慢性的に緩い。昼夜、人通りの多い繁華な商業地域ながら将来展望は開けない。散発的に見られる取引事例価格は区々であり、需要の中心となるような価格帯は見出せない。
一般的要因全般景気には好転を示す指標が目立ってきているが、地方へはほとんど波及していない。商工業地については引き合いが乏しく地価下落が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2318942
北緯 137度96671

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松本駅(地価相場 70,600円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)島内駅(地価相場 63,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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