長野県松本市大字島内字勘左ヱ門堰西４５９７番１５(島内駅・島高松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,000円

2017年01月01日に行った長野県松本市大字島内字勘左ヱ門堰西４５９７番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,000円/㎡としました。

長野県松本市大字島内字勘左ヱ門堰西４５９７番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市大字島内字勘左ヱ門堰西４５９７番１５
住居表示 
価格49,000円/㎡
交通施設、距離島内、150m
地積222㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土橋重麿氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋重麿
価格49,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅や幹線道路との接近性に優れているため、利便性を有し、土地需要は増加傾向で、地価はやや上昇傾向にある。
市場の特性①同一需給圏の範囲は松本市近郊の住宅地域。②需要者の中心は、松本市及び周辺市町村の30代∼40代の一次取得者である。③松本市の住宅地は、市街地の住宅地を中心に比較的堅調な宅地需要が認められ、利便性の優れた住宅地域の地価は横這いからやや上昇傾向にある。④需要の中心となる価格帯は、土地は1000∼1200万円前後、新築の戸建住宅は総額3000万円を前後である。
一般的要因松本市の人口は微減で推移しており、高齢化率は県平均より低い。土地の取引件数は平成28年前半は増加。需給は市街地及び近郊で比較的堅調。

今牧一宏氏による調査レポート

不動産鑑定士今牧一宏
価格48,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因島内地区で大規模な新規宅地分譲を行っていることから供給圧力が強まっているが既成住宅地域は住宅地価は比較的安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏は松本市街地に近接する住宅地域全域。特に島内地区内の住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は松本市内の通勤者、特に島内地区への地縁的選好性を持つ者である。需給動向は地方景気低迷等から住宅地に対する有効需要は限定的ながら、松本市中心部に近い住宅地では供給過剰感は薄らいできている。需要の中心となる価格帯は、土地については1000∼1200万円前後、新築戸建物件は総額3000万円前後と認められる。
一般的要因松本市全体の人口は微減で高齢化率は県平均を下回っている。近郊から郊外の住宅地取引価格は横ばい。取引件数は若干の減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2482245
北緯 137度9441557

参考：該当物件周辺マップ

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長野県松本市大字岡田松岡字反目４２番１長野県松本市大字今井字合戦場３２４５番２４外長野県松本市大字芳川村井町字西裏２８８番３長野県松本市大字島立字クヌギ沢３６５９番５外１筆長野県松本市大字内田字西原１２８７番１外１筆長野県松本市両島６９６番３９

参考：近隣駅の地価相場

島内駅(地価相場 63,600円/㎡)島高松駅(地価相場 57,700円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)梓橋駅(地価相場 30,800円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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