長野県松本市深志１丁目７０３番(松本駅・渚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


247,000円

2016年01月01日に行った長野県松本市深志１丁目７０３番(長野県松本市深志１−１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を247,000円/㎡としました。

長野県松本市深志１丁目７０３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市深志１丁目７０３番
住居表示深志１−１−２
価格247,000円/㎡
交通施設、距離松本、駅前広場接面
地積586㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況北駅前広場道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格247,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因都合13年間に及ぶ駅東口整備計画が完了し、人と車両の導線に一定の成果が得られた。一方、商圏の郊外移転による収益力低下は否めない。
地域要因の将来予測駅東口整備事業が完了し、人と自動車交通の導線が変化した。しかし地域全体として不動産市況の活性化には至らず、景気動向を反映して地価下落が継続すると予測する。
市場の特性①同一需給圏は類似性の高い地方都市の駅前商業地域及び市街地中心の商業地域。②需要者の中心は全国資本か地元の優良法人に限定される。③駅ビルと駅前広場整備、地下道廃止、飲食店舗の整備等、ここ数年で駅前は各種整備がなされている。一方、市街地近郊に新規路線商業施設整備が相次ぎ商圏の郊外移転が顕著で、その効果で駅前の地盤沈下は否めない。④取引は複合不動産が専らで投資採算を重視するため一定の価格帯は見出し難い。
一般的要因年前半は景気回復の影響から地価も回復傾向にあったが、夏場以降中国経済の減速等から先行不透明感があり今後の地価動向への影響が懸念されている

矢崎敏臣氏による調査レポート

不動産鑑定士矢崎敏臣
価格247,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型の商業地との競争が激しいものの、事務所用地としては他の商業地と比較し希少性が認められる。
地域要因の将来予測駅前における希少性は認められるものの、イオンモールの大規模開発等他地域との競合は否めず、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松本市における駅前商業地及び市街地中心部の商業地域と判定した。需要者は全国展開するチェーン店、又は資本力を有する法人に限られる。景気動向の影響でテナントの撤退等による収益力の低下は継続しており、新規出店・開設及び取引も見受けられるが、他地域との競合による地盤沈下は否めない。取引は取引当事者双方の個別性が強く反映され、また複合不動産としての取引が多いことから中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因松本市における外国人観光客の増加がみられるものの、消費者の低価格指向は続いており、消費購買力は弱く、家賃も下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度230075
北緯 137度9656713

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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