長野県松本市中央３丁目１２０５番９(松本駅・北松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
107,000円
2016年01月01日に行った長野県松本市中央３丁目１２０５番９(長野県松本市中央３−８−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県松本市中央３丁目１２０５番９ |
| 住居表示 | 中央３−８−２８ |
| 価格 | 107,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松本、850m |
| 地積 | 484㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層店舗併用住宅と中層ビルが混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南22.0m県道 |
| その他の接面道路 | 東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
真子浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 真子浩 |
|---|---|
| 価格 | 106,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺に大型商業施設の再開発の予定があり、影響を受けると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、松本駅前の中心商業地に隣接する外周部の商業地域一帯である。需要者は主として地元の事業者である。需給動向は、旧来からの店舗、事業所等の所有形態が多く、経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が強い反面、需要は薄いため需給は弱含みで推移している。商業地は取引件数が少なく、かつ個別の事情を内包するものが多いことから地域における中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 市内人口は横ばい傾向、世帯数は増加傾向で推移している。高齢化率は県平均より低い。需要は弱含みである。 |
今牧一宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今牧一宏 |
|---|---|
| 価格 | 107,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 今後の開発動向として中央4丁目にイオンモールの建て替え計画が予定されており、その影響を受けることが予想される。 |
| 市場の特性 | ①同一需給圏は市内中心部及びその近郊を走る幹線道路沿いと判定した。②需要者の中心は資金力を有する法人投資家が中心で、規模、事情の関連から一定の価格帯は見出し難い。③企業の資産リストラや支店統廃合に伴い、総じて供給過剰となっておりテナントビルの空室率は上昇機運にある。また商圏の郊外移行の影響も大きく、近隣地域は駅前通りに面する以外は競争力の点で弱さが否めず、需要を喚起が見込めないため地価下落が継続するものを思料する。 |
| 一般的要因 | 年前半は景気回復の影響から地価も回復傾向にあったが、夏場以降中国経済の減速等から先行不透明感が高まり地価動向への影響が懸念されている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度2313725 北緯 137度9741675 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県松本市大字寿１番２１２長野県松本市中央３丁目６５４番１長野県松本市中央４丁目１３４２番１１の一部長野県松本市蟻ケ崎３丁目４１９番４ほか１筆長野県松本市中央３丁目１２０２番１外長野県松本市庄内３丁目３６４３番１長野県松本市中央１丁目３２６番長野県松本市中央２丁目３５１番２外長野県東筑摩郡波田町字金折５４９１番１７長野県東筑摩郡波田町字巾下４２３５番５外長野県東筑摩郡波田町字押出原５４４６番３長野県松本市大字島内字壱丁ト２３５９番６長野県東筑摩郡波田町字留林１０５７１番２長野県東筑摩郡波田町字波多１０１８０番１長野県東筑摩郡波田町字波多９９７４番３長野県東筑摩郡波田町９８０８番１長野県南安曇郡奈川村１００６番１１長野県南安曇郡奈川村３２６９番２長野県南安曇郡奈川村２３６４番１長野県南安曇郡安曇村７６５番１外１筆長野県南安曇郡安曇村２６３８番１長野県南安曇郡安曇村４２９０番３長野県松本市大手３丁目６７番３長野県松本市城東１丁目１１４２番１長野県松本市大手２丁目２５６番３長野県松本市深志２丁目１０５８番２４外３筆長野県松本市大手４丁目８５番２長野県松本市中央２丁目１２４番１長野県松本市中央４丁目１１５５番１長野県松本市庄内２丁目３４９０番１８
参考：近隣駅の地価相場
松本駅(地価相場 70,600円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)島内駅(地価相場 63,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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