長野県松本市野溝東１丁目６３０番１外(平田駅・南松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


44,300円

2016年01月01日に行った長野県松本市野溝東１丁目６３０番１外(長野県松本市野溝東１−１０−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,300円/㎡としました。

長野県松本市野溝東１丁目６３０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市野溝東１丁目６３０番１外
住居表示野溝東１−１０−３０
価格44,300円/㎡
交通施設、距離平田、1,600m
地積334㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮坂祐里氏による調査レポート

不動産鑑定士宮坂祐里
価格44,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見られない。当該地域は街路条件に劣る住宅地域だが、利便性は比較的高く、地価の底値感も出てきている。
地域要因の将来予測平田駅の開業、周辺への店舗進出により利便性は向上したが、街路条件に劣る既成住宅地域である。今後も当面は現状で推移するものと思われ、地価の値頃感から需給バランスは回復傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、南松本駅から村井駅を最寄駅とするやや郊外の住宅地域。需要者の中心は、松本市及び周辺市町村居住の一次取得者である。需給動向は、松本市街地南部地域においては、民間業者による新規分譲が多く見られるが需要も堅調で、需給が引き締まってきている。ただし、利便性等により二極化が鮮明になっている。需給の中心となる価格帯は、土地は1，100万円前後、新築の戸建物件で3，200万円程度が標準である。
一般的要因松本市の人口は概ね横ばい。地域経済は足踏み状態にある。宅地需給動向は地域の利便性、居住環境等により二極化が顕著になっている。

和田幸史氏による調査レポート

不動産鑑定士和田幸史
価格44,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められない。競合地域との比較で利便施設等への接近性に難はないが、街路条件・住環境の劣後により需要に強さがない。
地域要因の将来予測概ね熟成している既成住宅地域であり、商業施設への接近性等の居住利便性は比較的良好であるが、街路条件・居住環境が競合地域に劣後するため、需給状況は現状維持、地価水準は概ね下げ止まりと予測する。
市場の特性同一需給圏は松本市南部郊外の野溝地区及びその周辺地域を中心とした住宅地域の圏域。需要者の中心は松本市の居住者であるが、他の市町村からの転入も見られる。市の郊外地域では民間業者等による住宅地の開発分譲供給が活発であるが、大規模商業施設等への接近性・居住快適性の優劣により需要の二極化傾向が鮮明となっている。市場の中心価格帯は土地で11∼14百万円前後と多少幅があり、新築戸建住宅で35百万円弱程度である。
一般的要因松本市の人口は微減、世帯数は微増傾向で推移。個人消費は総じて低迷状況だが、利便性が良好な地域の住宅地需要は旺盛。但し二極化が進行中。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1983318
北緯 137度9566317

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平田駅(地価相場 53,200円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)村井駅(地価相場 38,350円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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