長野県松本市庄内２丁目３４９０番１８(松本駅・渚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


64,600円

2016年01月01日に行った長野県松本市庄内２丁目３４９０番１８(長野県松本市庄内２−２−４２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,600円/㎡としました。

長野県松本市庄内２丁目３４９０番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市庄内２丁目３４９０番１８
住居表示庄内２−２−４２
価格64,600円/㎡
交通施設、距離松本、1,300m
地積231㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、工場、一般住宅等が混在する路線商業地域
前面道路の状況西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格64,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因安定的に推移しており、特に地域要因の変化は認められない。背後住宅地の地価水準との比較で下落傾向は緩和しつつある。
地域要因の将来予測市街地近郊の一方通行路沿い住商工混在型地域で近年安定的に推移している。市の商業を取り巻く厳しい情勢から地価は弱含みながら付近の住宅地価が下げ止まってきているため、今後は安定化が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は中心街近郊の商業地域全域に及び幹線ないし準幹線沿線により強い代替競争関係が認められる。需要者は小売り販売業、飲食業、沿道サービス業等を行う地元の法人個人が中心である。近年、付近は市内各所に展開する大型商業施設との競合で停滞色を濃くしている。売上げ低迷等から供給圧力が強い一方、有効需要は弱く地価は下落傾向を示している。商業地の土地取引は絶対数が少なく、需要の中心となるような価格帯の把握は困難である。
一般的要因全般景気には好転を示す指標が目立ってきているが、地方へはほとんど波及していない。商工業地については引き合いが乏しく地価下落が続いている。

土橋重麿氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋重麿
価格64,400円/㎡
個別的要因特に個別的要因に変動はない。
地域要因既存商業地の商況は衰退傾向で、地価は弱含みだが、周辺の住宅地では下げ止まり傾向がみられる。
地域要因の将来予測店舗、事業所、一般住宅等の混在する路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと思われる。地価は商業地は依然弱含みだが、周辺の住宅地では下げ止まりが見られ、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測。
市場の特性①同一需給圏は、松本市街地の外周部に広がる商業地域、及び郊外の路線商業地域。②需要者は市内の商業事業者が中心。③店舗、事業所、一般住宅等が混在する旧来からの路線商業地域で、郊外の大型店舗への顧客流出等で商況は厳しく、旧来から路線商業地域の人気が乏しく、需要は弱含みで推移している。④需要の中心価格帯は、旧来からの商業地は取引が少なく、あっても個別の事情が反映される傾向が強く、把握が困難である。
一般的要因松本市の人口は近年微減傾向、世帯数はやや増加。宅地の需要は市街地を中心として堅調で、平成26年は前年比17％増の2380件。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2247899
北緯 137度9719792

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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