長野県松本市本庄１丁目９５７番外(松本駅・渚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


125,000円

2016年01月01日に行った長野県松本市本庄１丁目９５７番外(長野県松本市本庄１−３−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を125,000円/㎡としました。

長野県松本市本庄１丁目９５７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市本庄１丁目９５７番外
住居表示本庄１−３−１２
価格125,000円/㎡
交通施設、距離松本、700m
地積471㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況東19.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

下平智行氏による調査レポート

不動産鑑定士下平智行
価格125,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因内環状南線整備に伴う交通量の増加が認められるものの、強い需要の牽引力とまでには至らない。
地域要因の将来予測事務所ビル等が建ち並ぶ中心商業地周辺の既存商業地域である。内環状南線の整備に伴う交通利便性の向上が見られるが、強い新規需要は認められ難く、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市街地中心商業地及びその外周部に広がる商業地域である。需要者は、松本市内及び外部の信用力の強い事業者が中心となる。成熟した既存商業地域で、近年は特に交通利便性の向上が認められるが、先行き不透明な地方経済の情勢により需要はやや弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、当事者の業種、個別事情に左右されることから、確固たる価格帯は見出し難い。                                  
一般的要因地方経済の先行きに対する不安感等から事業者の動きも慎重であるが、景気回復を示す指標も一部見られ、土地需要はやや明るい兆しが見える。

大日方一成氏による調査レポート

不動産鑑定士大日方一成
価格125,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因対象標準地の接面道路が南方で接続する内環状南線の整備が進みつつあり、交通量の増加が期待される。
地域要因の将来予測接面する道路は松本市内環状線の一部で、整備が進みつつある。松本市中心部ではホテル用地等の需要が高まっており、今後高度利用が進む可能性が高く、地価は底堅く推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、松本市など地方中核都市の中心商業地域であるが、松本市内では主として松本駅周辺地域が該当する。松本駅に近接する商業地域における中心的な需要者としては、テナントビル所有目的の投資家等の他、ホテル建設目的の需要者も想定可能である。現状では駅前通り南側地域の繁華性は北側に比して低いが、今後は周辺道路の拡幅整備の進捗に伴って顧客通行量の増大が期待できる。商業地は個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因ロードサイド大規模店との競合と消費者の低価格志向により、中心商業地の収益性は低い。一方、観光客等の増加によって宿泊施設は好調。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2280005
北緯 137度9696876

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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