長野県松本市渚２丁目１５１番９(渚駅・松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


73,300円

2016年01月01日に行った長野県松本市渚２丁目１５１番９(長野県松本市渚２−２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,300円/㎡としました。

長野県松本市渚２丁目１５１番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市渚２丁目１５１番９
住居表示渚２−２−２１
価格73,300円/㎡
交通施設、距離松本、700m
地積91㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北16.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

広部紘行氏による調査レポート

不動産鑑定士広部紘行
価格73,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道19号線沿い渚交差点の大型商業施設へと顧客流出している一方で、既存の小規模小売店がある商業地域は徐々に衰退し繁華性が劣りつつある。
地域要因の将来予測国道143号線沿いの小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域。顧客は国道19号線沿いの渚交差点付近の商業地域に流出しており地価は下落傾向であるが、商業地価の値頃感もあり今後その下落幅は縮小していくものと予測。
市場の特性同一需給圏は松本市内の商業地域で、幹線道路沿いの路線商業地域により強い代替競争関係が認められる。需要者の中心は地元個人事業者又は小規模法人が想定される。需給動向は依然続く商業地価下落により地価の値頃感も出てきたが依然当該地域内での新規出店等の動きは無く需給は弱含みで推移している。需給の中心となる価格帯は取引目的が多様であり、目的によって取引価格も大きく変動することから価格帯の把握は困難である。
一般的要因松本市街地では一部インバウンド消費の拡大が認められるが地域経済は依然停滞気味であり、松本市内においても依然商業地の地価は弱含みである。

茅野武弘氏による調査レポート

不動産鑑定士茅野武弘
価格73,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因現在特別な地域変動要因は無いが、市街地近郊であり背後住宅との価格牽連性から地価は落ち着きを見せている。
市場の特性①同一需給圏を松本市内の幹線または準幹線道沿いの路線商業地域と判定した。②③需要者の中心は地元の法人または個人事業者がほとんどであるが、郊外型の店舗や複合商業施設等に客足を奪われており、新規の店舗展開は活発でなく借地権設定以外の売買取引は少ない。④土地価格は自己使用目的の取引を基に形成されており、取引当事者の事情を反映して画地規模はまちまちで需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因年前半は景気回復の影響から地価も回復傾向にあったが、夏場以降中国経済の減速等から先行不透明感があり今後の地価動向への影響が懸念されている

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2323576
北緯 137度9594886

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

渚駅(地価相場 70,800円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)島内駅(地価相場 63,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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