長野県松本市巾上５４４番６(松本駅・北松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,600円

2017年01月01日に行った長野県松本市巾上５４４番６(長野県松本市巾上９−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,600円/㎡としました。

長野県松本市巾上５４４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市巾上５４４番６
住居表示巾上９−１３
価格68,600円/㎡
交通施設、距離松本、400m
地積152㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、事務所等が密集する駅裏の住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大日方一成氏による調査レポート

不動産鑑定士大日方一成
価格68,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地の利便性の高い住宅地域で、需要は堅調である。周辺地域では、市道の拡幅整備が進んでいる。
地域要因の将来予測JR松本駅アルプス口から近接して利便性が高い住宅地域である。また、周辺地域で市道の拡幅整備が進んでいる。中心市街地の住宅地は稀少で、需要が強いことから、今後は地価上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、松本駅に近い松本市中心部の住宅地域である。需要者の属性は、市内からの住替えの二次取得者層が中心と見られる。松本駅至近の住宅地は稀少であることから供給は少なく、商業的用途での需要も多い地域であることから潜在的な需要は根強い。中心市街地の住宅地域の価格上昇に伴って地価は上昇傾向である。市場における需要の中心となる価格帯は、画地規模は様々であるが150㎡の土地のみで1000万円前後、新築戸建物件の例は少ない。
一般的要因松本市の人口は微減、住宅地は二極化が進み、旧市内の利便性に優る地域は需要が強い。中心部のマンションに対する需要も強含み。

矢崎敏臣氏による調査レポート

不動産鑑定士矢崎敏臣
価格68,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR松本駅アルプス口に接近する住宅地域で希少性が高く、土地の需給は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測松本駅アルプス口に近く利便性の高い住宅地域である。当面の間は現行のまま推移するものと予測される。駅との接近性に優れることから根強い需要が存するものと思料され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として松本市中心市街地又は近郊の住宅地域。需要者の中心は松本市居住者が中心で40代前後の二次取得者が過半であるが、地縁的選好性を有する者も多い。松本駅から比較的近く、稀少性から供給が極めて限られており、底堅い需要が見受けられる。需要の中心となる価格帯は、土地で1000∼1100万円程度、新築の戸建物件については3000万円前後と見られる。
一般的要因松本市の人口は微減で推移しており、高齢化率は県平均より低い。土地の取引件数は対前年比で増加傾向。需給は市街地及び近郊で比較的堅調。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2289222
北緯 137度9627856

参考：該当物件周辺マップ

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長野県松本市中央３丁目６５４番１長野県松本市中央４丁目１３４２番１１の一部長野県松本市渚３丁目５５９番長野県松本市中央３丁目１２０２番１外長野県松本市庄内３丁目３６４３番１長野県松本市中央１丁目３２６番長野県松本市中央２丁目３５１番２外長野県松本市大字島内字玄三田３６８８番３長野県松本市大手２丁目２５６番３長野県松本市深志２丁目１０５８番２４外３筆長野県松本市大字水汲字カチ田２１番４長野県松本市中央２丁目１２４番１長野県松本市庄内２丁目３４９０番１８

参考：近隣駅の地価相場

松本駅(地価相場 70,600円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)島内駅(地価相場 63,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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