長野県松本市深志２丁目１１２６番外(松本駅・北松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


154,000円

2016年01月01日に行った長野県松本市深志２丁目１１２６番外(長野県松本市深志２−１−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を154,000円/㎡としました。

長野県松本市深志２丁目１１２６番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市深志２丁目１１２６番外
住居表示深志２−１−２１
価格154,000円/㎡
交通施設、距離松本、300m
地積189㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビル等が混在する商業地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土橋重麿氏による調査レポート

不動産鑑定士土橋重麿
価格153,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地方におけるアベノミクス効果は乏しく、松本駅周辺の商業地域の集客力は減少傾向で、商況は依然として厳しい状況が続いている。
地域要因の将来予測松本駅東口の商業地域にあり、中高層の店舗兼住宅ビル、事務所ビル、立体駐車場等が建ち並ぶ。郊外型量販店の増加に伴い周辺の大型店の集客力は下降気味で、下落率は緩和傾向ながら地価は依然として低落傾向にある。
市場の特性①同一需給圏は松本駅前を中心とする商業地域。②需要者は全国展開する法人、又は資金調達可能な地元事業者が中心。③地域は周辺の大型店の集客力が低下傾向で、商業繁華性の減退が見られる。一方、地域は駐車場ビルが多く、飲食店等が少なく希少性も感じられるが、全体として需給動向は弱含み。④商業地の取引価格は、当事者間の個別の事情に左右される場合が多く、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。                       
一般的要因松本市の人口は近年微減傾向、世帯数はやや増加。宅地の需要は市街地を中心として堅調で、平成26年は前年比17％増の2380件。

宮原一繁氏による調査レポート

不動産鑑定士宮原一繁
価格154,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺類似地域に、地元新聞社による大規模地取得に伴う開発が進捗中で、当該動向の影響を受けるものの、状況においては当分現状維持と予測する。
地域要因の将来予測中心商業地域は商圏の郊外移転と郊外大型店の進出で顧客の流出が続いている。景気後退等を反映して地価は低下傾向にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松本駅前商業地一帯と判定した。需要者の中心は県内を活動地盤とする地元の企業・事業者等である。景気停滞の影響により店舗・事業所の撤退が見られるが新規進出の動きは鈍く、近隣地域の不動産需給は弱含みで推移している。土地の需要は個別的事情に強く左右されるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因アベノミクス効果は地方都市で顕在化しておらず、景気回復を実感するに至っていない。不動産市場は二極化傾向が鮮明になっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度23041389999999
北緯 137度9680071

参考：該当物件周辺マップ

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長野県松本市埋橋２丁目１５８６番１２長野県松本市中央３丁目６５４番１長野県松本市深志３丁目９９９番１３長野県松本市中央４丁目１３４２番１１の一部長野県松本市蟻ケ崎３丁目４１９番４ほか１筆長野県松本市庄内３丁目３６４３番１長野県松本市中央１丁目３２６番長野県松本市中央２丁目３５１番２外長野県松本市大字島内字玄三田３６８８番３長野県東筑摩郡波田町字金折５４９１番１７長野県東筑摩郡波田町字巾下４２３５番５外長野県東筑摩郡波田町字押出原５４４６番３長野県松本市大字島内字壱丁ト２３５９番６長野県東筑摩郡波田町字留林１０５７１番２長野県東筑摩郡波田町字波多１０１８０番１長野県東筑摩郡波田町字波多９９７４番３長野県東筑摩郡波田町９８０８番１長野県南安曇郡安曇村７６５番１外１筆長野県松本市大手３丁目６７番３長野県松本市城東１丁目１１４２番１長野県松本市大手２丁目２５６番３長野県松本市深志２丁目１０５８番２４外３筆長野県松本市大手４丁目８５番２長野県松本市中央２丁目１２４番１長野県松本市中央４丁目１１５５番１長野県松本市庄内２丁目３４９０番１８

参考：近隣駅の地価相場

松本駅(地価相場 70,600円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)大庭駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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