長野県松本市横田２丁目１２９番１８外(北松本駅・松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


64,600円

2016年01月01日に行った長野県松本市横田２丁目１２９番１８外(長野県松本市横田２−１２−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,600円/㎡としました。

長野県松本市横田２丁目１２９番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県松本市横田２丁目１２９番１８外
住居表示横田２−１２−１３
価格64,600円/㎡
交通施設、距離松本、3,200m
地積193㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅のほか旅館、共同住宅等も混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮原一繁氏による調査レポート

不動産鑑定士宮原一繁
価格64,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地としての熟成度が高まっており、供給過剰感はあるものの、立地条件から需要は比較的堅調で、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並び、住宅地として安定しており、当面は現状にて推移するものと予測する。住宅地の供給過剰感もあるが、需要も安定的で地価は横這い傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、松本市中心市街地外延部の住宅地域。需要者の中心は松本市内及び周辺市町村居住の一次取得者である。需給動向は、小規模分譲地など供給が多く供給過剰感が継続しているが、中心市街地に比較的近い立地条件から需要は比較的堅調である。需給の中心となる価格帯は、200㎡規模で土地1，300万円、新築の戸建物件で4，000万円程度が標準的である。                                         
一般的要因松本市の人口はやや微減であるが、二極化が進み、利便性の劣る地域等では需要が減退する一方、立地条件等の優る地域では需要は堅調である。

広部紘行氏による調査レポート

不動産鑑定士広部紘行
価格64,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に顕著な変動は認められない。当該地域の品等は松本市街地の住宅地域の中でやや劣る地域ではあるが地価は横ばいになりつつある。
地域要因の将来予測松本市中心市街地に比較的近く、戸建住宅・共同住宅がやや密集して存する既成住宅地域である。昨今の経済状況から利便性を有する住宅地地価は横ばい基調となり、今後地価は底を打ち、上昇に転ずるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、松本市市街地周辺の商住混在地及び住宅地。需要者の中心は松本市内のサラリーマンを中心とする第一次取得者である。需給動向は市街地内の住宅地域であり宅地供給が少なく、また市街地に近い立地条件から比較的利便性に優るため堅調な需要が見込める。需給の中心となる価格帯は土地価格は1100万∼1，300万円程度、新築の戸建物件では3，000∼3500万円程度が標準的であるが、規模、建物品等でバラツキがある。
一般的要因松本市全体の人口はやや微減で高齢化率は県平均を下回っている。土地取引件数は若干の増加傾向にあり条件の良い住宅地の引き合いは堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2426771
北緯 137度9849435

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)島内駅(地価相場 63,600円/㎡)南松本駅(地価相場 58,150円/㎡)信濃荒井駅(地価相場 68,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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