地域要因

地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を反映して当地域で地価は小幅の上昇。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成されており。今後も現在の住環境を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、主に戸建住宅としての利用が多い。収益性より居住の快適性を中心として価格が形成されている住宅地域であり、専ら自用目的の取引が多い。よって、本件では、信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横浜駅勢圏の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域であり、繁華性等に大きな変動は無い。今後も現状を維持するのと予測する。

価格決定の理由

高度商業地の需要者の多くは収益性から合理的な意思決定を行う法人等であるが、一方、対象標準地周辺では自用目的での取引も認められる。したがって、現況の需要及び市場価格の動向を配慮しつつ、比準価格と収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡に留意することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域に変動要因はなく、現在の環境を維持して推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺では共同住宅等も散見されるが、戸建住宅が多い住宅地域である。自用目的での取引が中心となる地域であることから自用目的の取引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商況は概ね堅調であり、需要も路面店を中心に堅調に推移している。特に大きな開発動向はなく、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

横浜市の中心商業地域の一角を占め、中小規模の店舗・事務所ビル等が多い商業地域である。格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持し、不動産市場の状況等を反映して地価は当分の間上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引が多い地域で、両価格の規範性は同等であり、市場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

地域は横浜駅徒歩圏内、平坦な地勢の比較的街区整った生活利便性に恵まれた低層住宅地域。希少な横浜駅から徒歩圏の住宅地域として需要がある。

地域要因の将来予測

標準的使用は低層住宅地である（戸建住宅、共同住宅）。地価に影響を及ぼす都市整備等の変動はなく、駅徒歩圏の住宅地域としての要因は安定している。当分の間、低層住宅地域として推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺には地権者の土地有効利用目的の共同住宅等が見られるが、投資を目的とした収益用不動産の需要と供給は極めて少なく、収益用不動産の取引はほとんど見られない。ほぼ自己使用目的の取引が主で快適性、居住環境等が重視される住宅地域である。そこでこれら住宅系諸要因を含んで取引価格が市場で形成される比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、最寄駅から徒歩圏内で横浜駅にも近く、利便性が良好なことから需要は堅調に見込まれ、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地の需給関係及び取引価格は、景気動向や金融環境、建築資材価格等の動向により左右されるが、主として不動産開発業者の事業採算性に基づく価格を中心に水準形成されている。したがって、想定要素を多く含むものの開発法による価格と現実の市場性を反映して求められた比準価格を関連づけて、周辺地域の他の標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、最寄駅から徒歩圏内にあり、生活利便性良好な既成住宅地で、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏にある戸建住宅やアパート等が多くみられる既成住宅地として成熟している。地域要因に特段の変化はなく、ほぼ現状どおり推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地で、自己居住目的の取引が主体である。アパート等の賃貸物件も散見されるが、遊休地の土地活用や節税対策が中心であり、収益性は確保できず収益価格はやや低位にある。従って、想定される市場参加者の属性および行動を適格に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額の関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からバス圏の住宅地である。横浜の中心地に近く潜在的な需要があり、価格水準は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状を維持するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が多い住宅地域でアパート等も見られる。アパートは旧来からの未利用地の有効利用目的のもので、新規に土地取得から始めて投資事業が成立する地域ではなく、収益価格は低位に試算された。比準価格の査定では信頼性の高い取引事例が得られた。快適性が重視される低層住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の商店街も近く生活利便性の高い比較的街区整った、以前よりな需要のある住宅地域。ひきつづき堅調な需要がある。

地域要因の将来予測

標準的使用は低層住宅地である。地価に影響を及ぼす都市整備等の変動はなく、駅から徒歩圏内の住宅地域としての要因は安定している。今後も当分の間、低層住宅地域として推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺には地場所有者の遊休土地利用型の共同住宅等が所在するが、投資を目的とした収益用不動産の需要と供給は極めて少なく、収益用不動産取引はほとんどない状況である。ほぼ自己使用目的の取引が主で快適性、居住環境等が重視される住宅地域であることから、これら住宅系諸要因を含み市場で形成される取引価格に基づく比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横浜駅東口にも徒歩圏で便利な地域であるが、繁華性は乏しい。規模によりマンション敷地等の需要は根強く、地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンション等も混在する混在型商業地域で、交通量は多いが繁華性にはやや劣る地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅から350m程度の中規模ビル等が建ち並ぶバス通り沿い商業地域で、収益物件等の取引も散見されるが、取引の主体は自用の事業用物件が中心である、賃貸物件は2階以上を事務所等に賃貸するケースが多い。よって各手法にかかる相対的信頼性を吟味の上、現実的に商業地の市場性を反映し、信頼性を有する比準価格を重視し、やや低位に試算された収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

横浜駅からも徒歩圏の商業地域で、マンション用地としての需要も多く、需要は安定的である。

地域要因の将来予測

中高層の事務所兼共同住宅、店舗兼共同住宅が多い商業地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の事務所兼共同住宅等が多い地域で、横浜駅からも徒歩圏である。比準価格は、土地取引の実態を反映した価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに中低層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗兼マンション等が建ち並ぶ商業地域である。今後は建物の上層階の利用状況が次第に事業系用途から住宅系用途に移行していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域内には賃貸マンション等も存するが、収益目的の取引は比較的少ないことから、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。事務所を中心とする商業地域であり、駅近としての希少性もあり、底堅い需要が期待できる。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、既に熟成した商業地域を形成しているため、一般的要因の影響を受けつつ、当面はほぼ現況のままでの推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は事務所等を中心とするテナント需要が期待される地域であり、その収益性は取引価格に大きく影響を与える傾向にある。ただし、賃貸市場が流動化している現状においては、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視するものとし、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。