神奈川県横浜市西区楠町１８番３(平沼橋駅・横浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


580,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区楠町１８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を580,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区楠町１８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区楠町１８番３
住居表示 
価格580,000円/㎡
交通施設、距離横浜、1,100m
地積145㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域
前面道路の状況南東27.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上出直行氏による調査レポート

不動産鑑定士上出直行
価格582,000円/㎡
個別的要因規模・形状等は近隣地域において標準的であり、個別的要因の変動は無い。
地域要因横浜駅西口周辺の商業地域で、横浜駅から徒歩圏内にあるためマンションも多く見られる地域である。地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測マンションの建設が増加し、店舗、事務所及びマンション等が混在する商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はなく、ほぼ現状どおり推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね横浜市中心部周辺の商業地域及び路線商業地域。需要者は、横浜市内の中規模以上の事業法人やマンションデベロッパーのほか、建物賃貸を業とする不動産会社も参入する。同一需給圏内においては、特に近年、マンションの建設が進捗しているが、本件近隣地域内の土地も店舗付マンション等の立地適地として市場性を有していることが認められる。土地総額で9千万円前後の物件が需要の中心価格帯と思料される。
一般的要因各種政策の効果もあって、企業の増益、不動産業の好調等により、商業地の地価上昇が継続しているが、二極化傾向も見られる。

佐藤実氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤実
価格570,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因上層階を住宅系の用途とした場合の立地環境は良好であり、地価水準は上昇している。
地域要因の将来予測横浜駅を最寄り駅とする繁華性の劣る業務系商業地域であり、規模が大きい画地は店舗付マンション等への移行していくものと予測する。地価動向はやや上昇するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西区、中区及び神奈川区内にあって、高度商業地域の外縁部に位置する準高度商業地域、路線商業地域及び普通商業地域等の圏域である。需要者は、横浜市内の自社用の店舗事務所を求める中小企業、個人経営者や収益を目的とする貸ビル業者を主とするが、大中規模の画地についてはマンション業者の参入も見られる。需要の中心となる価格帯は、規模によりケースバイケースであり中心となる価格帯は観念し難い。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。不動産市況も市内中心部で需要が旺盛であるが周辺部への影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4660496
北緯 139度6124688

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市西区北幸１丁目７番４神奈川県横浜市西区東久保町１５８番２神奈川県横浜市西区南浅間町３１番５神奈川県横浜市西区北軽井沢４番２５神奈川県横浜市西区西戸部町２丁目２０４番１神奈川県横浜市西区東ケ丘５０番２神奈川県横浜市西区岡野１丁目１８番６外神奈川県横浜市西区岡野１丁目１３番５外神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番外

参考：近隣駅の地価相場

平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)三ツ沢下町駅(地価相場 302,000円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)三ツ沢上町駅(地価相場 279,000円/㎡)新高島駅(地価相場 1,240,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード