地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は栄区内のバス便の住宅地域であり、地域に大きな影響を与える要因も見受けられず、今後も現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然としたバス便の住宅地域である。賃貸アパートは一部に見られるものの、収益目的よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス便圏であるが、建築協定により良好な住環境が維持されている住宅地域である。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からバス便圏の中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変化も認められないことから、当面は現状の住環境のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は建築協定によってアパート等の建築が制限されており、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家等で賃貸されるケースはあるものの、賃貸物件は殆ど見られない。需要者は居住の快適性と生活の利便性を重視して、自用目的の不動産購入を行うことが一般的である。よって、価格の調整にあたっては、収益価格は参考にとどめ、市場実勢を反映し信頼性の認められる比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域周辺は最寄駅からの利便性が良好であり、一般住宅を中心に熟成度も高く、価格形成要因に影響を及ぼす地域的な変動要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として既に熟成度が高いため、今後当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、一般住宅用地の需要は多く見受けられるが、賃貸住宅等はあまり見受けられない。したがって収益価格の相対的規範性は低いものと判断される。代表標準地との検討も踏まえ自用目的の取引事例から求められた比準価格を本件では特に重視し、収益価格は参考程度とし、標記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からバス便のため、需要は弱く、今後空き家等が住環境を劣化させる懸念を孕んでいる。

地域要因の将来予測

小規模画地が混在する住宅地域で、宅地利用はほぼ100％に近い。地域的変化は見られず今後は老朽化した住宅のリフォーム程度に留まると予想する。中古住宅としての供給が増えることも予想される。

価格決定の理由

近隣地域はバス便の区画整備された戸建住宅地で、画地規模は中規模より若干小さく総額の観点から購入者にとっては買い易い。住民の高齢化が進み今後空き家の発生が予想され、住環境の悪化が懸念される。自用の住宅として取引より地価は形成されてきた経緯があり、収益性が地価を形成する余地は小さいと判断される。以上から比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があるが、一般住宅の建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、値頃感から地価は横ばいと判断する。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

バス圏の住宅地域であり、アパート等の収益物件は比較的少ない。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境・利便施設等への接近性は何れも概ね良好であり、地価は僅かに上昇している。

地域要因の将来予測

街路等は整備済の熟成した住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺の広幅員の道路に接面する一定規模以上の画地には共同住宅も比較的多く立地しているが、近隣地域においては、戸建住宅等の自用目的が需要の大半を占めている。よって、代替関係が認められる取引事例から試算された比準価格を重視し収益価格も参酌するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所ビル、営業所、店舗等が建ち並ぶ関内駅から近い幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに形成された商業地域で、繁華性は劣るが利便性が良好なため、住居系用途の割合が増していくものと予測される。みなとみらい地区に商業集積が進んでいる。地価動向は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

高層店舗事務所併用商業地域の需要者は収益性等を考慮するものと判断され、市場性及び収益性はいずれも重視されると思料する。したがって、市場の実態を踏まえた比準価格及び不動産の収益性を反映した収益価格のいずれも尊重すべきであるが、規範性のある取引事例に基づいた市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から700mの高台の住宅地で、地域要因に変化は見られず、需給は堅調であり、周辺と同様に地価は概ね上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

山手駅から約700mの一般住宅地域である。一部にアパート等も混在しているが、有効活用等を目的としたものが大部分で、収益目的で土地を取得するケースは少なく、取引は居住のための自用目的での取引が中心の地域である。従って各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的に市場性を反映し、信頼性を有する比準価格を重視し、共同住宅を想定したが低位に試算された収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

知名度の高い商業地域で、地域要因に特段変動は認められない。

地域要因の将来予測

観光・商業地としての知名度が高い馬車道にある繁華性の高い商業地域で、今後も当面は現況のまま推移するものと予測する。横浜市役所の移転計画がある。地価動向は上昇するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の主な需要者はマンション開発や賃貸ビル経営目的の大手不動産会社、自己利用目的の事業会社等であるため、市場性及び収益性はいずれも重視されると考えられるが、本件では、比準価格は規範性のある現実の取引価格を基礎とし、市場性を反映した実証的な試算価格である。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域として熟成しており、格別の変動はない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の多い既成住宅地域として、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域においてはアパート等も点在するが、戸建住宅としての利用が主であり、収益性より居住の快適性を重視して価格形成される住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件においては、各手法の相対的信頼性に留意のうえ、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近く由緒ある元町商店街と生活品の商店街に隣接する地域。住宅環境は普通であるが比較的人気ある既存住宅地域。

地域要因の将来予測

標準的使用は低層住宅地（戸建住宅、共同住宅）である。熟成した既存住宅地域であり、みなとみらい線とメトロ線等の相互乗入があったが地域要因は変動なく安定している。当分の間、現況の標準的使用が続くと予測。

価格決定の理由

周辺に地場地権者の土地有効活用の共同住宅、中低層賃貸マンション等も存在するが、投資を目的とした収益用不動産の需要と供給はほぼなく、収益用不動産の取引もほとんど見られない。自己使用目的の取引が主で、快適性、居住環境等が重視される住宅地域である。そこで当事者および標準地の種々の要因を包含して市場価格が形成される比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。高度商業地の需給動向の余波も受けて、当該地域の地価も上昇している。

地域要因の将来予測

老舗の多いイセザキモール商店街であるが、大型店が集積する横浜駅西口やみなとみらい地区の高度商業地域との競合により商圏が限定されつつあり、普通商業地域へ移行していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の特性により店舗等は個別性が要求されるため、収益物件の建築は投資上のリスクがやや大きい側面がある。よって、取引市場の動向と実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、かつ、さらにその他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の区東部の既成住宅街。国道背後の住宅地で、自動車学校にも近接しており、住環境は若干劣るが、南区総合庁舎に近い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は、駅から徒歩圏にあり、利便性からアパート等の収益物件も見られるが、主に余剰資金で賃貸物件を経営する投資家の需要は相対的に少ない。戸建住宅が多い住宅地で、自己使用目的の取引を中心として市場が形成されている。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

地下鉄ブルーラインと京急線の2路線利用可能で利便性が高く、地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、住宅地として成熟していることから、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域においてはアパートも散見されるが、中心となる需要者は自己使用の住宅を取得する個人であり、商店街から近いため、収益性よりも利便性を重視した価格形成が行われている。したがって、同一需給圏内の取引事例から求められた比準価格の規範性が高く、収益性を基にした収益価格は低位に求められた。以上から、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の区東部の既成住宅街。総じて小規模住宅が密集し街並みを形成している。南区総合庁舎に近い。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅街であり、現在の住環境を概ね維持するものと予測。

価格決定の理由

標準地は、駅から徒歩圏にあり、利便性からアパート等の収益物件も見られるが、主に余剰資金で賃貸物件を経営する投資家の需要は相対的に少ない。小規模住宅が密集する住宅地で、自己使用目的の取引を中心として市場が形成されている。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。歓楽街的地域であるため、需要は限定的であるが、その特異性からも一定数の需要は期待できる。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、将来的にも歓楽街的地域としての地域性が維持されるものと思われ、当面は一般的要因の影響を受けつつ、現況のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店、風俗店等を中心とするやや特異な商業地域であり、その取引価格の形成には収益性のみではなく、個別事情が介在するケースもあり、収益価格の信頼性はやや損なわれているため、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視するものとし、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ繁華街で、供給は少ないものの需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

野毛本通り沿いの熟成した商業地域で、

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引もみられるが、自用目的の中低層の店舗付共同住宅等としての利用が中心であり、収益性を反映した取引が中心とは言えないことから、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、指定基準地から検討した価格も考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境が良好であるため、底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

本牧地区の区画整然とした住環境の優れた熟成した既成住宅地域であるため、地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。地価動向は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は良好な環境を有する住宅地域であり、一定規模以上の画地では共同住宅も立地しているものの、近隣地域及び周辺住宅地域においては、戸建住宅等の自用目的が需要の大半を占めている。よって、居住の快適性・利便性が指向され価格が形成される傾向にあることから、規範性のある現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格も十分に参酌し、単価と総額の関連を十分斟酌して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域は駅徒歩圏内の高台に所在。良好な生活利便性と居住環境による人気住宅地域で需要は底固い。

地域要因の将来予測

中規模宅地開発から10数年経過した丘陵地の高台に所在し、戸建住宅地域として熟成が進んでいる住宅地域。地域要因に特に変動はなく、当面、現在の標準的使用のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺には地権者の土地有効利用の共同住宅、また一時的に戸建住宅を貸し出しているところも散見されるが、自用の住宅が建ち並ぶ良好な住宅地域であり、自己使用目的の取引がほとんどを占めている。快適性、居住環境等が特に重視される地域であることから、当事者の諸要因を包含して市場で形成される取引価格に基づく比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。