神奈川県横浜市中区本牧三之谷２２８番２(山手駅・根岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
315,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市中区本牧三之谷２２８番２(神奈川県横浜市神奈川区本牧三之谷４６−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を315,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市中区本牧三之谷２２８番２ |
| 住居表示 | 本牧三之谷４６−６ |
| 価格 | 315,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 山手、2,200m |
| 地積 | 185㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2FB1 |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤実 |
|---|---|
| 価格 | 315,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。南東側道路の画地で競争力は優る。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特に無い。居住環境が良好であるため、底堅い需要がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 本牧地区の区画整然とした住環境の優れた熟成した既成住宅地域であるため、地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。地価動向は緩やかに上昇するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中区及び周辺区の標準住宅地域、普通住宅地域等である。需要者の中心は、横浜市中心部及び東京方面へ通勤する中間所得者層及び高所得者層であり二次取得者である。同一需給圏外からの転入者も比較的多い。最寄駅からバス便の地域であるが、居住環境や利便施設等への接近性が良好であるため、従来から根強い需要がある。土地は5、000万円台後半、新築戸建住宅では、総額7，000万円台の物件が需要の中心を占めている。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いている。不動産市況も市内中心部で需要が旺盛であるが周辺部への影響は限定的である。 |
飯田俊雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 飯田俊雄 |
|---|---|
| 価格 | 314,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東道路であり優位性はあるが、個別的要因に大きな変化は認められない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を反映して当地域で地価は小幅の上昇 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成されており。今後も現在の住環境を維持すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、中区内の中規模住宅地域である。需要者の中心は、横浜市内、東京都心へ通勤する第二次取得層である。バス便であるが、三溪園に近いため住環境良好であり、需要は根強い地域である。熟成した住宅地域であり、既存住宅地であることから、新規供給は少なく、分割による建売住宅や中古住宅の供給が中心である。新築戸建は6000万円から7000万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。低金利を背景に住宅需要はあるものの、選別化がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4214636 北緯 139度6652129 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市中区間門町２丁目３５８番２神奈川県横浜市中区鷺山６５番１神奈川県横浜市中区本牧満坂１８７番１６神奈川県横浜市中区本牧三之谷２４２番２神奈川県横浜市中区本牧町２丁目３４９番４神奈川県横浜市中区本牧原１５番３外神奈川県横浜市中区錦町９番７神奈川県横浜市中区かもめ町６番２内神奈川県横浜市中区本牧十二天３番３神奈川県横浜市中区本牧和田２６番２
参考：近隣駅の地価相場
山手駅(地価相場 282,500円/㎡)根岸駅(地価相場 261,000円/㎡)石川町駅(地価相場 215,000円/㎡)元町・中華街駅(地価相場 279,500円/㎡)伊勢佐木長者町駅(地価相場 236,000円/㎡)関内駅(地価相場 184,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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