神奈川県横浜市中区上野町２丁目８９番(山手駅・石川町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


300,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市中区上野町２丁目８９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を300,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市中区上野町２丁目８９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市中区上野町２丁目８９番
住居表示 
価格300,000円/㎡
交通施設、距離山手、940m
地積133㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田俊雄氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田俊雄
価格300,000円/㎡
個別的要因南東道路でありやや優位性はあるが、個別的要因に大きな変化は認められない。
地域要因地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を反映して当地域で地価は小幅の上昇
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域であり、特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR根岸線、みなとみらい線、その他沿線を最寄駅とする中区及び隣接区内の住宅地域である。需要者の中心は、横浜市内、東京都心へ通勤する一次及び二次取得層である。熟成した住宅地域であるが、まとまりのある画地等にはマンション建設がみられる。需給の中心は小規模画地である。中規模以上は細分化の傾向にある。新築戸建は4000万円から5000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。低金利を背景に住宅需要はあるものの、選別化がみられる。

上出直行氏による調査レポート

不動産鑑定士上出直行
価格300,000円/㎡
個別的要因道路方位は南東でやや優位性がある。個別的要因の変動は無い。
地域要因既成の住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は特に認められない。今後も現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測公法上は近隣商業地域内に属するが、一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR根岸線、みなとみらい線を最寄り駅とする中区及び隣接区内の住宅地域である。需要者は、横浜市内及び東京方面に通勤する第一次及び第二次取得者層が中心となっている。需要の中心は小規模画地であり、中規模以上は細分化の傾向にある。新築の戸建住宅は4，000∼5，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因雇用や所得環境の改善傾向が続き、各種政策の効果もあり、個人消費は底堅い動きとなっている等、景気は緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4330009
北緯 139度6521306

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山手駅(地価相場 282,500円/㎡)石川町駅(地価相場 215,000円/㎡)元町・中華街駅(地価相場 279,500円/㎡)日本大通り駅(地価相場 213,000円/㎡)関内駅(地価相場 184,500円/㎡)伊勢佐木長者町駅(地価相場 236,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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