神奈川県横浜市中区扇町３丁目８番６(関内駅・伊勢佐木長者町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


398,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市中区扇町３丁目８番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を398,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市中区扇町３丁目８番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市中区扇町３丁目８番６
住居表示 
価格398,000円/㎡
交通施設、距離関内、450m
地積229㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤実氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤実
価格398,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因事務所ビル、営業所、店舗等が建ち並ぶ関内駅から近い幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに形成された商業地域で、繁華性は劣るが利便性が良好なため、住居系用途の割合が増していくものと予測される。みなとみらい地区に商業集積が進んでいる。地価動向は緩やかに上昇するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR根岸線、京急本線、みなとみらい線、地下鉄ブルーライン線等沿線の中区、西区内の路線商業地域を中心とした周辺区市の商業地域一帯である。需要者は地元の企業、個人事業主が主であるが、大規模画地てはマンションデベロッパー等も見られる。繁華性はやや劣るものの利便性や容積率の高さからマンション用地としての需要も底堅い。比較的小規模な土地も多く利用用途により規模が相違し、中心となる取引価格帯は見出しづらい。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。不動産市況も市内中心部で需要が旺盛であるが周辺部への影響は限定的である。

上出直行氏による調査レポート

不動産鑑定士上出直行
価格397,000円/㎡
個別的要因規模・形状等は近隣地域において標準的であり、個別的要因の変動は無い。
地域要因地域要因の変動は特に無いが、景気回復が徐々に波及し、当該地域の地価もやや上昇している。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの既成の商業地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、横浜市の都市中心部に近く街路条件が良好な商業地域である。需要者は地場の有力企業や個人事業主であるが、容積率が高い地域が多いため、マンション業者が参入する場合も比較的多い。繁華性はやや劣るが、利便性や容積率の高さから、マンション用地としての需要も底堅い。比較的小規模な土地も多く利用用途は規模により相違し、中心となる取引価格帯は見出しづらい。
一般的要因各種政策の効果もあって、企業の増益、不動産業の好調等により、商業地の地価上昇が継続しているが、二極化傾向も見られる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4401277
北緯 139度6377341

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

関内駅(地価相場 184,500円/㎡)伊勢佐木長者町駅(地価相場 236,000円/㎡)石川町駅(地価相場 215,000円/㎡)日本大通り駅(地価相場 213,000円/㎡)元町・中華街駅(地価相場 279,500円/㎡)馬車道駅(地価相場 273,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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