神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９(山手駅・元町・中華街駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


285,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を285,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市中区本牧緑ケ丘６９番２９
住居表示 
価格285,000円/㎡
交通施設、距離山手、500m
地積100㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い高台の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川功氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川功
価格284,000円/㎡
個別的要因北道路であるが画地規模、地形、道路幅員、地勢より日照、通風等に支障はなく相応の競争力を有する。。個別的要因に変動はない。
地域要因地域は駅徒歩圏内の高台に所在。良好な生活利便性と居住環境による人気住宅地域で需要は底固い。
地域要因の将来予測中規模宅地開発から10数年経過した丘陵地の高台に所在し、戸建住宅地域として熟成が進んでいる住宅地域。地域要因に特に変動はなく、当面、現在の標準的使用のまま推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR根岸線の山手駅、根岸駅、みなとみらい線の元町・中華街駅を最寄駅とする徒歩圏内外で、丘陵地高台、平地を問わずに中区南部の比較的良好な住宅地域である。需要者は中間所得者層が主流で、圏域内在住者に限らず東京等の圏域外からの転入者も見られる。既存画地を細分化する建売住宅のほか、中規模の画地需要も強い。土地は3000∼5000万円、新築住宅は4500∼5500万円が市場の中心価格帯と見られる。
一般的要因個人消費、輸出が堅調で所得と雇用も水準を維持。金利低下と個人の住宅融資残高が増加等の良好な資金環境のもと首都圏の住宅地需要は好況が継続。

佐藤実氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤実
価格286,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因地域に変動要因がなく、現環境を維持して推移するものと予測する。
地域要因の将来予測中規模の一般戸建住宅が建ち並ぶ既存住宅地として熟成しており、今後とも現在と同様に推移するものと予測される。なお、地価動向については、やや上昇するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中区内及び隣接区内であり、JR京浜東北線、みなとみらい線、市営地下鉄ブルーライン、東急東横線等沿線の標準住宅地域、普通住宅地域。需要者の中心は、横浜市中心部及び都心へ通勤する中高所得者層の二次取得者である。同一需給圏外からの転入者も比較的多い。閑静で住環境が優れた高台の既成住宅地域であるため、根強い需要がある。土地は5，000万円台、新築戸建住宅では総額7，000万円台の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。不動産市況も市内中心部で需要が旺盛であるが周辺部への影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4197333
北緯 139度661566

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

山手駅(地価相場 282,500円/㎡)元町・中華街駅(地価相場 279,500円/㎡)石川町駅(地価相場 215,000円/㎡)根岸駅(地価相場 261,000円/㎡)日本大通り駅(地価相場 213,000円/㎡)関内駅(地価相場 184,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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