地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅等も見られるが、既成住宅地で自用目的の取引が多く、市場参加者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視する傾向にある。本件においては、市場の特性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅、工場等の混在の程度、周辺地域の動向等に特に変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅、中小規模工場等が混在する住宅地域であり、当該地域内には収益用不動産も存するが、取引目的は専ら自用目的が中心である。よって、当該地域内における需要者の収益性に対する着目度は低くいため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。本件では近隣地域の取引目的等を総合的に勘案の上、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阿倍野区内でも比較的人気の高い地下鉄御堂筋線エリアに位置しており、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、中小規模住宅を中心に共同住宅等も混在する区画整然とした住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変化はないことから、当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存するため、自用目的での取引が中心である。居住の快適性を指標とした取引が中心であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する複数の取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡を勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄御堂筋線長居駅に近接し国道沿いに店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、引き合いも多く地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

御堂筋線の長居駅至近に位置し、国道沿いに店舗ビル、マンションが建ち並ぶ商業地域で今後とも現状を維持するものと予測する。投資用の収益物件に対する需要が拡大しており地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺の店舗、事務所等の賃料水準を査定して収益価格を試算したが、収益資料の収集には限界もあり、試算価格はやや低位に求められた。一方、大阪市内の各区の幹線道路沿いに立地する路線商業地域又は駅近の商業地域を中心に事例を収集することができた。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、他の類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は駅に近い閑静な住宅地域としての選好性が高く、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、需要は比較的旺盛で、地価は上昇傾向が認められる。地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域に存し、自用目的での取引が中心で賃貸市場の把握が困難なため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は対象標準地と類似性を有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅地として比較的良好な住環境で、駅・商店街へも至近で利便性も良好な状態は変わらない。経済状況から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状推移していくものと予測する。住宅需要は強含みで推移しており、地価は全般的に上昇傾向が見られる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建専用住宅が建ち並び、転勤等による賃貸物件はあるものの、純粋に土地の取得価格を意識した賃貸慣行の市場は熟成していないため、適切な賃貸事例も収集できなかった。これに対して戸建住宅取引の市場性は高く、比準価格は市場で実際に取引された実証性の高い価格から直接比準していることから信頼性は高い。以上から比準価格を標準として、類似地域に存する代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧集落の面影を残し、狭小な街路もあり街並みは、やや雑然とした住宅地域で地価は、下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小戸建住宅が、狭小な街路により雑然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後とも現状の居住環境を維持するものと予測する。外部からの需要が弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

旧集落の面影を残す中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺には賃貸建物も見られ賃貸市場が形成されているが標準地は画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸建物を想定することが困難なため、収益価格は試算しなかった。一方、住吉区内の住環境が類似する地域から快適性を重視する自己利用目的の信頼性のある取引事例を収集することができた。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域特性、土地利用に大きな変化は認められない。一般的要因を背景に、地価は概ね横ばい圏内での動きが続いている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、共同住宅等が多い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地周辺は中小規模の戸建住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域である。但し、市場における小規模な画地に対する需要動向を勘案すると、収益物件を前提とする投資目的よりも寧ろ、居住を前提とした自用目的での取引が中心になると考えられることから、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、御堂筋線あびこ駅の徒歩圏内である等、利便性の高い地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に変動はなく、当面は現状のまま推移すると思料される。利便性に優れ、一定の需要が認められることから、価格水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺は賃貸・分譲マンションの他、戸建住宅も見られ、収益目的取引の他に自用の居住目的での取引もある。対象不動産は小規模の分譲マンション開発用地ではあるが、想定要素、想定開発計画の如何により価格が左右される開発法による価格に比べ、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格に高い規範性があると考える。よって比準価格を標準とし、開発法による価格を参酌して、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域として概ね熟成している。区内の人口は減少傾向だが、四つ橋線沿線の駅接近性に優れた住宅地において安定的な需要が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、また、現況の需給動向等を勘案すると、当分は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、画地規模の個別性からも自用の居住用の個人による取引が需要の中心となる可能性が高く、需要者は居住の快適性、利便性等を重視すると考えられる。よって、当該市場の実態をより反映する比準価格を重視し、昨今の高い建築費の下、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた収益価格を比較考量して、類似の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

衰退傾向にある小規模店舗等が建ち並ぶ商店街であり、対象標準地の価格形成に影響を及ぼす変動は、特に認められない。

地域要因の将来予測

小売店舗等の多い古くからのアーケード商店街であるが、繁華性等にやや乏しく将来的には商店街としての特性は減退すると予測する。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

古くからのアーケード内の商店街であり自用の店舗が中心である。需要も自用目的の店舗が中心である。収益価格は厳しい賃貸市場の実情及び近隣の商況を反映し低位な試算結果となった。本件評価にあたり、比準価格については、多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけて、前年代表標準地の価格からの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境、公共施設の動向等に特段の変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、当面、ほぼ現状のまま推移するものと思われる。当該地域の生活利便性の程度、不動産の需給動向等より、地価はほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるため、収益用不動産としての利用も見受けられるが、当該地域内は、居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、取引目的は専ら自用目的が中心となる。以上より、地域内の取引目的等を総合的に勘案の上、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

当地域では賃貸共同住宅等の収益物件も見られるが、熟成度の高い中規模一般住宅を中心とする住宅地域で自用目的の取引が多く、需要者は居住環境を重視して取引を行うものと思料される。本件では市場性に着目し、実際の取引事例から価格を導く比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅のほか共同住宅等も見られる住宅地域に存しているが、取引の中心は自用目的のものが殆んどであり市場参加者は収益性よりもむしろ居住快適性、利便性等を重視する傾向にある。従って、本件においては、かかる市場の特性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと思われる。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、当地域は中規模一般住宅を主体とする住宅地域で自用目的の取引が多数を占め、需要者は収益性よりも市場動向に着目して取引を行うものと思料される。本件では類似の取引事例を採用して価格を導く比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性が高く、西成区内でも相対的に住環境が良好であるため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。需要選好性が全般的に劣る西成区内に位置しながら利便性や住環境の優位等に対する値頃感から地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に試算された。これは住宅家賃が総額で頭打ちになることを原因とするものである。比準価格の試算で採用した事例は同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場性を反映しており、規範性が高い。投資目的よりは自用目的の需要選好性が高い地域であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西成区の中にあって比較的人気のある利便性の良好な住宅地域であり、地価は横ばい傾向であり、地域要因については特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価水準は周辺住宅地の取引動向等から見て横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域には賃貸共同住宅等の収益物件も見受けられるが、大部分が小規模一般住宅であり、自用目的での取引が中心である。比準価格については多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・試算・検討し得た。収益価格については、収益性よりも居住の快適性・利便性が志向される地域であることから低めの試算結果となった。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住居系及び業務系用途の混在の程度、周辺地域の動向等に特に変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域変動要因はないことから、当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。当該地域の取引動向、近年の経済情勢の影響等により、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、住宅、小規模工場、店舗等が混在する住宅地域であり、近隣を含む周辺には賃貸用共同住宅も存する。当該地域内においては、自用目的の取引が支配的であるため、需要者は居住の快適性、利便性等を重視して行動する傾向が強く、収益性に対する着目度は低い。従って、近隣地域内の取引目的等を総合的に勘案し、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。