大阪府大阪市住吉区帝塚山中２丁目４８番７(帝塚山駅・北畠駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


356,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市住吉区帝塚山中２丁目４８番７(大阪府大阪市住吉区帝塚山中２−２−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を356,000円/㎡としました。

大阪府大阪市住吉区帝塚山中２丁目４８番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市住吉区帝塚山中２丁目４８番７
住居表示帝塚山中２−２−１２
価格356,000円/㎡
交通施設、距離帝塚山、410m
地積336㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木島百代氏による調査レポート

不動産鑑定士木島百代
価格356,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上町台地の西端に位置し、高級住宅地として古くから富裕層に人気がある。地価は引き続き上昇気配で推移している。
地域要因の将来予測閑静な高級住宅地域として関西圏の富裕層に人気が高く、今後とも現状を維持するものと考えられる。堅調な需要に支えられて地価水準は微増傾向が暫く続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大阪府を中心に近畿圏内の閑静な高級住宅地域一円。需要者の中心は、会社経営者、医師等の富裕者層で、比較的若い層にも人気がある。熟成した閑静な高級住宅地として高い人気を維持し、新たな供給は少ないが、需給関係は安定している。土地は100坪程度で1．1∼1．2億円程度が取引の中心とみられる。
一般的要因住吉区北部に位置する住環境の良好な帝塚山地区は関西圏を中心として全国的にも富裕層に人気があり、堅調な宅地需要を維持している。

太田徳治氏による調査レポート

不動産鑑定士太田徳治
価格356,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められないが、画地条件の優劣による地価の個別化の動きが強い。
地域要因従来底堅い中堅層、富裕層の実需が見られ、市場規模は比較的大きく、流通性は良好である。
地域要因の将来予測快適性に富む低層住宅地域であり、今後も認知度や生活環境面における稀少性を維持すると見込まれる。地価は地縁的な選好性に加え、個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅く、当面安定傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大阪府下を中心とした高級住宅立地。著名な邸宅街であり、条件の良い物件の需給は安定してきており、底堅い動きを示している。居住選好性に加え、富裕層を中心に資産効果、相続対策などから資産シフト圧力が強く、一部では稀少性から大幅な買い上がりの傾向も見られたが、市場は既に落ち着きを取り戻している。従来敷地の分化も進んでいるが、路面店舗を含む近隣環境が更新されず、阪神間と比較して街並みの魅力や相対的地位の低下は否めない。
一般的要因人口は微減傾向。過剰流動性、資産効果、相続対策等から一部で取得需要が強まっているが、優良物件の不足感、場所的優劣による需要格差が大きい。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6225238
北緯 135度5010755

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市住吉区北島町３２番７８大阪府大阪市住吉区南住吉町３丁目１３番１５ほか１筆大阪府大阪市住吉区御崎町３丁目６６番３大阪府大阪市住吉区万代東２丁目２７番３外大阪府大阪市住吉区帝塚山西３丁目９番３大阪府大阪市住吉区帝塚山東１丁目１２番２大阪府大阪市阿倍野区阿南町１丁目４６番４大阪府大阪市西成区松１丁目２０番５大阪府大阪市西成区玉出中１丁目１８番１０大阪府大阪市阿倍野区北畠３丁目４０番１１大阪府大阪市西成区玉出中２丁目１２６番１外大阪府大阪市西成区玉出中２丁目２４番２

参考：近隣駅の地価相場

帝塚山駅(地価相場 227,000円/㎡)北畠駅(地価相場 247,000円/㎡)岸里玉出駅(地価相場 221,000円/㎡)玉出駅(地価相場 202,000円/㎡)粉浜駅(地価相場 225,000円/㎡)住吉東駅(地価相場 226,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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