大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３(帝塚山駅・粉浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


248,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３(大阪府大阪市住吉区東粉浜２−１１−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を248,000円/㎡としました。

大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市住吉区東粉浜２丁目１番１３３
住居表示東粉浜２−１１−３１
価格248,000円/㎡
交通施設、距離東粉浜、310m
地積135㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域
前面道路の状況北4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内正己氏による調査レポート

不動産鑑定士山内正己
価格248,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は帝塚山エリアの西側に位置した、概ね良好な住環境を形成する住宅地域である。利便性に特段の難はなく、地価も緩やかに上昇している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域で、今後も現況を維持すると思料する。快適性が比較的良好で利便性にも難はなく、一定の需要が見込めることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、住吉区及び隣接区の南海高野線や南海本線、阪堺電軌線等沿線の住宅地域である。需要者は大阪市南部の居住者が中心であり、一次取得者の他、規模の大きい画地については二次取得者も想定し得る。良好な住環境を形成する住宅地域については需要者の選好性も高く、一定の需要が見込まれる。一次取得者層の中心価格帯としては新築戸建住宅で3，000万円台後半から4，000万円前後となっている。
一般的要因景気の回復基調が続く中、利便性の高い住宅地域の地価は上昇傾向にある一方、利便性の低い住宅地域の地価は緩やかな下落傾向にある。

太田徳治氏による調査レポート

不動産鑑定士太田徳治
価格248,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められないが、画地条件の優劣による地価の個別化の動きが強い。
地域要因選別化等による底堅い動きはあるが、中間層の所得環境が改善していないことなどから実勢は言い値に対してやや弱含み、高値で売れる気配はない。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、格別の要因変動はなく当分現状程度の土地利用が継続するが、今後は地域間競争の激化も見込まれる。地価は個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅く、当面安定傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は南海、地下鉄、阪堺各沿線で市南部の圏域。主な需要者は当区及び周辺区に居住する一次・二次取得者層である。利便性が確保された低層住宅地であるが、中間層の実質所得停滞、ローン審査の適正化傾向も反映して物件ごとに選別される傾向が強まっている。建売分譲は概ね3，500∼4，000万円程度の価格帯に止まり、供給過多などから建築費高止まりに伴う価格転嫁の期待性に乏しく、地域に根ざしていない業者は苦戦を強いられる傾向にある。
一般的要因人口は微減傾向。過剰流動性、資産効果、相続対策等から一部で取得需要が強まっているが、優良物件の不足感、場所的優劣による需要格差が大きい。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6204268
北緯 135度4937791

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市住吉区帝塚山中２丁目８２番大阪府大阪市住吉区南住吉町３丁目１３番１５ほか１筆大阪府大阪市住吉区帝塚山西３丁目９番３大阪府大阪市住吉区長峡町３１番１大阪府大阪市住之江区東加賀屋２丁目７２番３大阪府大阪市西成区松１丁目２０番５大阪府大阪市西成区玉出中１丁目１８番１０大阪府大阪市西成区玉出中２丁目１２６番１外大阪府大阪市西成区玉出中２丁目２４番２

参考：近隣駅の地価相場

帝塚山駅(地価相場 227,000円/㎡)粉浜駅(地価相場 225,000円/㎡)玉出駅(地価相場 202,000円/㎡)岸里玉出駅(地価相場 221,000円/㎡)住吉東駅(地価相場 226,000円/㎡)住吉大社駅(地価相場 223,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード