大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目７５番(北畠駅・西田辺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


311,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目７５番(大阪府東大阪市三明町２−１０−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を311,000円/㎡としました。

大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目７５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市阿倍野区三明町２丁目７５番
住居表示三明町２−１０−６
価格311,000円/㎡
交通施設、距離美章園、400m
地積84㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が多く、学校等も見られる住宅地域
前面道路の状況北東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

永田実氏による調査レポート

不動産鑑定士永田実
価格312,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅地として比較的良好な住環境で、駅・商店街へも至近で利便性も良好な状態は変わらない。経済状況から地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状推移していくものと予測する。住宅需要は強含みで推移しており、地価は全般的に上昇傾向が見られる。
市場の特性同一需給圏は阿倍野区全域及び隣接区の一部の住宅地域を含む圏域一体と把握される。需要者の中心は同一需給圏内とその周辺部の居住者と思料され、阿倍野区北東エリアは比較的高級住宅地が多いが、近隣地域はその背後に当たりやや選好性に劣るものの、地価水準は区内中位の部類にあたる。需給動向は比較的安定的に推移しており、中心価格帯は土地が20百万円∼30百万円程度、新築戸建住宅ではやや小規模になるが30百万円∼40百万円程度が需要の中心。
一般的要因アベノミクス等の政策の効果から景気動向は上昇傾向にあるが、複数の海外問題、消費税の問題等今後の景気動向は、まだ楽観し難い状況である。

長畑正明氏による調査レポート

不動産鑑定士長畑正明
価格310,000円/㎡
個別的要因特になし
地域要因阿倍野ターミナルエリアの再開発によるエリアポテンシャルの向上効果が認められ、環境良好な住宅地として需要は堅調。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阿倍野区を中心に住吉区等を含む市内の環境良好な住宅地域と把握される。需要者は、区内居住者が中心であるが、交通利便性と良好な居住環境で高い選好性を有しているため、周辺エリアからの転入も認められる。需要は安定的に推移しており、画地規模が大きい場合には開発素地需要も認められる。その中心となる価格帯は、規模によってばらつきがあるが、土地で2千万円程度まで、新築戸建で総額4千万円程度までとなっている。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続くなかで景気の緩やかな回復が期待されるが、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響が懸念される。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度62443542480469
北緯 135度5079803466797

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市住吉区帝塚山中２丁目８２番大阪府大阪市住吉区南住吉町３丁目１３番１５ほか１筆大阪府大阪市住吉区御崎町３丁目６６番３大阪府大阪市住吉区万代東２丁目２７番３外大阪府大阪市住吉区帝塚山東１丁目１２番２大阪府大阪市阿倍野区阪南町６丁目３６番４大阪府大阪市阿倍野区晴明通４０番１２大阪府大阪市阿倍野区昭和町４丁目３番１５大阪府大阪市阿倍野区北畠３丁目４０番１１

参考：近隣駅の地価相場

北畠駅(地価相場 247,000円/㎡)西田辺駅(地価相場 272,500円/㎡)帝塚山駅(地価相場 227,000円/㎡)鶴ケ丘駅(地価相場 272,500円/㎡)南田辺駅(地価相場 272,500円/㎡)松虫駅(地価相場 307,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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