大阪府大阪市住吉区上住吉２丁目１９４番６(住吉東駅・沢ノ町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


227,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市住吉区上住吉２丁目１９４番６(大阪府大阪市住吉区上住吉２−１１−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を227,000円/㎡としました。

大阪府大阪市住吉区上住吉２丁目１９４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市住吉区上住吉２丁目１９４番６
住居表示上住吉２−１１−３０
価格227,000円/㎡
交通施設、距離住吉東、480m
地積123㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

太田徳治氏による調査レポート

不動産鑑定士太田徳治
価格227,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められないが、画地条件の優劣による地価の個別化の動きが強い。
地域要因選別化等による底堅い動きはあるが、中間層の所得環境が改善していないことなどから実勢は言い値に対してやや弱含み、高値で売れる気配はない。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、格別の要因変動はなく当分現状程度の土地利用が継続するが、今後は地域間競争の激化も見込まれる。地価は個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅く、当面安定傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は南海、地下鉄、JR各沿線で市南部の圏域。主な需要者は当区及び周辺区に居住する一次・二次取得者層である。利便性が確保された混在住宅地であるが、中間層の実質所得停滞、ローン審査の適正化傾向も反映して物件ごとに選別される傾向が強まっている。数区画単位の建売分譲など一定の戸建住宅の供給がみられるが、グロス価格抑制の動きから仕入採算価格の調整圧力が強まっており、素地取得意欲は今後より一層強気姿勢が減退すると考えられる。
一般的要因人口は微減傾向。過剰流動性、資産効果、相続対策等から一部で取得需要が強まっているが、優良物件の不足感、場所的優劣による需要格差が大きい。

石丸都子氏による調査レポート

不動産鑑定士石丸都子
価格227,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因は認められない。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は南海高野線、JR阪和線沿線等を中心とする住吉区及び周辺区内の住宅地域である。需要者は一次取得者層が中心であるが、大きな画地については二次取得者層も想定される。閑静な住宅地域であり、居住選好性は良好であるため、需給関係は概ね安定しており、地価は横ばい傾向にある。取引の中心価格帯は、土地で坪当たり75万円前後、一次取得者層向けの新築戸建物件で4，000万円前後と認められる。
一般的要因国内景気は一部改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調にあり個人消費も持ち直しつつある。地価は選好性の高いエリアを中心に回復傾向にある。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6104947
北緯 135度4950875

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

住吉東駅(地価相場 226,000円/㎡)沢ノ町駅(地価相場 226,000円/㎡)住吉大社駅(地価相場 223,000円/㎡)粉浜駅(地価相場 225,000円/㎡)住ノ江駅(地価相場 221,000円/㎡)我孫子前駅(地価相場 225,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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