地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、区画整然とした街並みを形成しており、土地需要は比較的底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。駅徒歩圏で土地需要は底堅く、当該地域の地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は第1種低層住居専用地域内の戸建住宅を中心に形成された住宅地域であり、転勤等による一棟貸しの事例が散見される程度で、賃貸市場は未成熟であり、収益資料の収集には限界がある。よって、収益価格は求めず、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道拡幅工事が進捗しており、沿道の地価水準は安定的に傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内から類似性の高い取引事例を採用して求めたが、各種要因格差の補正は適切に施されており、市場実態を反映した信頼性のある価格が求められた。一方、収益価格を求めるにあたっては沿道店舗を想定したが、類似性の高い収益資料の収集は困難なため、その精度は相対的に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域はJR王寺駅前の商業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はほぼ横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域はJR王寺駅前の商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からほぼ横這いの傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、収益性を反映し理論的な価格である収益価格は、周辺地域の賃料水準が近年やや弱含み等のため低位に試算されたが、試算過程に想定要素が多く規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域に位置する勢野北地区での宅地大量供給の影響もあり、当該地域に対する相対的な有効需要が減少しており、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然弱含みで推移していくものと考える。

価格決定の理由

当該地域は高台の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は三郷駅前の商業地域であるが繁華性に劣り、店舗の新規出店等の動向はあまりなく、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移していくものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、個別の事情を含んだものが多いものの、適正に補正し得ており、市場実態を反映した信頼性を有する価格である。一方、収益価格も、当該地域の需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者であり、還元利回り等の指数についても規範性が高いものが得られたものと思料される。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域で、一般的要因から需要は回復傾向にある。特に大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅の外アパート等もみられる住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持していくものと予測される。需給関係は改善傾向にあり、地価水準は、強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内にあり、公法上1中専に指定されるものの、戸建住宅が連担する地域で、賃貸アパート等はほとんど認められず、収益還元法は適用しなかった。比準価格は市場価値を示し、その妥当性については、比準価格決定の理由の通りである。同価格は市場性を有する妥当性の高い価格といえる。従って周辺地域の市場価格推移、総額による市場性、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境の比較的良好な郊外の住宅団地であるが、交通・接近条件が劣ることから、選好性が低くく、地価は下落傾向で推移した。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。駅からバス圏にあり、選好性が低下していることから需要は減少しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

駅からバス圏にある郊外型の大規模住宅団地のため、アパート等の収益物件の供給はなく、転勤等に伴う戸建住宅の賃貸物件も少ないため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案して求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路への接続に劣る住宅地域であるが、ターミナル駅である王寺駅の徒歩圏内の住宅地域であるため、利便性に優れた地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の住宅地域には戸建住宅と共に一部アパートも見受けられるが、標準地と同程度の収益物件は無く且つ賃貸供給が認められないこと、自用目的の取引が主であること等から収益還元法は適用しない。一方、比準価格は王寺町地内における規範性ある事例から比準され適切に調整がなされ規範性は高いものと判断される。以上より、取引市場価格を指標とする市場であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因について特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は横這い傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存しており、賃貸住宅等の収益物件はほとんど見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、地域要因について特段の変動は認められないため、当面は現状のまま推移するものと思料される。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変動は考えられず、現状のまま推移するものと予測される。地価は横這い傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域においては対象標準地と同程度の規模の収益目的の賃貸住宅等はほとんど見受けられない。また、対象標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の建築が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、自己使用目的の取引が主であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。