奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５(勢野北口駅・王寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,100円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５(奈良県生駒郡三郷町勢野東５−２−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,100円/㎡としました。

奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５
住居表示勢野東５−２−１４
価格77,100円/㎡
交通施設、距離王寺、1,000m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲嶋保氏による調査レポート

不動産鑑定士仲嶋保
価格77,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は最寄駅が王寺でJR線の交通利便性と商業施設で顧客の安定した需要があり地価は横ばいである。
地域要因の将来予測近隣地域は中小規模戸建住宅が建ち並び今後も現在の状況で維持するものと予測する。王寺駅に近く駅周辺には大規模商業施設が建ちJR線の運行本数も頻繁で交通利便性が良く、地価は横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線王寺、法隆寺、三郷の各駅周辺の住宅地及び生駒線勢野北口、信貴山下の各駅の周辺の住宅地等である。需要者の属性は地元三郷町、王寺町、斑鳩町等の居住者及び大阪地域からの転入者である。市場の動向は近隣地域は三郷町であるが王寺駅に近く同駅周辺にはビル等が建ちJR線が運行回数等の交通利便性が良く地価は横ばいで推移している。市場で中心となる価格帯は土地170㎡程度、総額1300万円程度である。
一般的要因三郷町はJR関西線で大阪都心に利便性が良いが、幅員の狭い住宅地や区画整理地の低価格販売の影響を受けて地価は依然、下落基調が続いている。

井岡みや子氏による調査レポート

不動産鑑定士井岡みや子
価格77,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は、住宅地として良好な住環境を維持している。JR王寺駅圏に位置するため市場での人気はある。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とするやや小規模な住宅団地である。住宅地としては熟成しているため、今後とも現状維持で推移すると予測する。地価水準はほぼ横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線、近鉄生駒線沿線で概ね三郷町ならびに周辺市町の住宅地である。需要者は町内及び隣接市町居住者が大半を占める。JR王寺駅徒歩圏の住宅地であり、地勢もほぼ平らで、三郷町では希少性が高く需要は根強い。土地は160㎡程度で1200万円程度、中古戸建住宅は2000万円までの物件が取引の中心である。
一般的要因三郷町の人口は横ばい傾向にある。JR王寺駅利用による大阪都心への連絡は良好であるが、不動産需給は均衡を欠いており地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6023544
北緯 135度7022294

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県北葛城郡王寺町久度５丁目３０６８番１３奈良県北葛城郡王寺町久度３丁目３８２４番１４奈良県北葛城郡王寺町王寺２丁目６０４０番奈良県生駒郡三郷町大字三室１６８番奈良県生駒郡三郷町大字東信貴ケ丘３２８番１奈良県生駒郡三郷町勢野東６丁目２４５番５奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番奈良県生駒郡三郷町立野北２丁目６１０５番奈良県生駒郡三郷町勢野東６丁目２４５番５奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目９６番

参考：近隣駅の地価相場

勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)三郷駅(地価相場 69,100円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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