奈良県生駒郡平群町竜田川１丁目１７７６番５３(竜田川駅・勢野北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,400円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡平群町竜田川１丁目１７７６番５３(奈良県生駒郡平群町竜田川１−１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,400円/㎡としました。

奈良県生駒郡平群町竜田川１丁目１７７６番５３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡平群町竜田川１丁目１７７６番５３
住居表示竜田川１−１０−８
価格40,400円/㎡
交通施設、距離竜田川、1,000m
地積224㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹村牧氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村牧
価格40,300円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因竜田川と北側山林との狭い範囲に開発された住宅地域。駅徒歩圏に存するものの、周辺には同品等の住宅地供給が多く、地価は引き続き下落となった。
地域要因の将来予測竜田川と山林に挟まれた狭いエリアに開発された住宅地域である。やや面的拡がりに欠ける住宅地であり、周辺では同品等の住宅地供給が多く需給関係は供給超過状況にある。今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、生駒郡内にあって近鉄生駒線各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者は、主に同一需給圏内居住で大阪都心部に勤務する一次取得のサラリーマン層である。斑鳩町、三郷町との町境付近に存し、竜田川と北側山林に挟まれた狭い範囲に開発された住宅地であり、駅徒歩圏に存するが、大阪都心部への接近性はやや劣る。需要は低調であり地価は引き続き下落となった。取引の中心価格帯は、土地は約230㎡で900∼1000万円程度と考察される。
一般的要因良好な資金調達環境、低金利・住宅取得支援策の継続、実質賃金・個人消費の回復やや緩慢、平群町人口微減、不動産の二極化・選別化進行。

河南直氏による調査レポート

不動産鑑定士河南直
価格40,500円/㎡
個別的要因北向きの画地であり、代替競争不動産に対して、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因丘陵地にある住宅地域である。周辺に需要を喚起するような開発等は見られず、利便性にやや劣る地域であることから住宅需要は依然低迷している。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。地価水準については、依然として一定の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、生駒郡を中心とした住宅地域一帯を圏域とする。需要者の中心は平群町の地縁関係者及び周辺市町へ勤務する個人であり、圏外からの転入は殆んど無い。近隣地域は丘陵地にあり生活利便性等に劣るうえ、圏域全体的に経済状況の回復が鈍いことや高齢化、人口流出も続いていることから住宅需要は依然弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地規模で1，000万円までと推察される。新築戸建住宅の供給は少ない。
一般的要因総人口、生産年齢人口ともに減少傾向。企業収益や雇用情勢は依然厳しい状況。不動産市場も滞留期間は長く依然低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6147644
北緯 135度7117532

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)平群駅(地価相場 58,500円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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