奈良県生駒郡平群町大字下垣内８５番１８(平群駅・竜田川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
57,900円
2017年01月01日に行った奈良県生駒郡平群町大字下垣内８５番１８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県生駒郡平群町大字下垣内８５番１８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 57,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 平群、230m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
竹村牧氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹村牧 |
|---|---|
| 価格 | 58,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 近隣は平群駅近接に存する戸建住宅地域であり、周辺の大規模開発住宅団地に比して下落率が小さく、また、縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 平群駅近接の戸建住宅地域であり需要はやや回復傾向にある。将来的には周辺に残存する市街化区域農地が徐々に宅地転用されると思料され、地価も下落率が縮小していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、近鉄生駒線の各駅を最寄駅とする生駒郡内の住宅地域。需要者は、主に同一需給圏内居住で大阪都心部に勤務する一次取得のサラリーマン層である。農地が徐々に宅地化されたやや雑然とした戸建住宅地域であるが、平群駅に近接しており、平群町の住宅地の中では比較的需要は堅調で地価水準も高い。地価は依然下落傾向にあるが下落率は徐々に縮小している。取引の中心価格帯は、土地は約170㎡で1000万円前後と考察される。 |
| 一般的要因 | 良好な資金調達環境、低金利・住宅取得支援策の継続、実質賃金・個人消費の回復やや緩慢、平群町人口微減、不動産の二極化・選別化進行。 |
河南直氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河南直 |
|---|---|
| 価格 | 57,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 北向きの画地であり、代替競争不動産に対して、優劣に影響を与える個別的要因はない。個別的要因に特段の変動は見られない。 |
| 地域要因 | 駅に近い既成住宅地域である。周辺に需要を喚起するような開発等は見られず、また一般的要因の影響から地域の住宅需要は依然弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ駅に近い既成住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状持続と予測する。地価水準については、依然として一定の下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、生駒郡を中心とした住宅地域一帯を圏域とする。需要者の中心は平群町の地縁関係者及び周辺市町へ勤務する個人であり、圏外からの転入は殆んど無い。近隣地域は駅に近く利便性の良い住宅地であるが、圏域全体的に経済状況の回復が鈍いことや高齢化、人口流出も続いていることから住宅需要は依然弱い状況にある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地規模で1，000万円までと推察される。新築戸建住宅の供給は少ない。 |
| 一般的要因 | 総人口、生産年齢人口ともに減少傾向。企業収益や雇用情勢は依然厳しい状況。不動産市場も滞留期間は長く依然低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6275629 北緯 135度7041316 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
平群駅(地価相場 58,500円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)元山上口駅(地価相場 50,450円/㎡)東山駅(地価相場 54,000円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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