奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４(竜田川駅・勢野北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,800円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４(奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２−１−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,800円/㎡としました。

奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡平群町北信貴ヶ丘２丁目７５０番４
住居表示北信貴ヶ丘２−１−１６
価格50,800円/㎡
交通施設、距離竜田川、700m
地積141㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本昇平氏による調査レポート

不動産鑑定士山本昇平
価格50,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因中小規模の戸建住宅が存する住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。地価は依然弱含んでいる。
地域要因の将来予測当該地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因等に大きな影響を及ぼす要因等は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は近鉄生駒線沿線の各駅を最寄駅とする生駒郡、生駒市南部の住宅地域一帯と把握した。需要の中心は平群町及び周辺市町内へ勤務する一般世帯の他、大阪等へ通勤するサラリーマン世帯も考えられる。当該圏域は都心部への交通接近性に劣っていることから、需要は限定的であり、地価は依然弱含み傾向である。土地については対象標準地と同規模で700万円前後を中心とした取引が行われている。
一般的要因当町は人口は微減傾向であるが、生産年齢人口の減少率及び老年人口の上昇率が高く、住宅地需要は総じて弱い。そのため地価は依然下落傾向にある。

竹村牧氏による調査レポート

不動産鑑定士竹村牧
価格50,800円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動は認められない。
地域要因周辺には同品等の宅地供給が多く、需要も低調なため、需給バランスが崩れている状況にあり、地価は引き続き下落となった。
地域要因の将来予測概ね熟成した戸建住宅地域であり、地域要因の大きな変動は見られない。需要はやや低調であるが、供給は多いため、地価は今後も暫くの間は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄生駒線各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者は、同一需給圏内居住で大阪都心部に勤務する一次取得のサラリーマン層。県道背後の狭い範囲に開発された住宅地であり、周辺は曲折した街路が多く街路条件はやや劣る。商業施設に隣接し生活利便性に問題はないが、類似の住宅地供給が多いため、需給関係は弱含みで均衡状態には至っておらず、地価は引き続き下落となった。取引の中心価格帯は、土地は約140㎡で700万円前後と考察される。
一般的要因良好な資金調達環境、低金利・住宅取得支援策の継続、実質賃金・個人消費の回復やや緩慢、平群町人口微減、不動産の二極化・選別化進行。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度61231739999999
北緯 135度707962

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)平群駅(地価相場 58,500円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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