奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番(勢野北口駅・竜田川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,500円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番(奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２−２−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,500円/㎡としました。

奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡三郷町美松ケ丘西２丁目６３番
住居表示美松ケ丘西２−２−３３
価格58,500円/㎡
交通施設、距離勢野北口、690m
地積171㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井岡みや子氏による調査レポート

不動産鑑定士井岡みや子
価格58,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅地域として良好な住環境を維持してきたが、相対的な有効需要の減少により地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ比較的古くに開発された住宅地である。住宅地としては熟成しているため、今後とも現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線、近鉄生駒線沿線で概ね三郷町ならびに周辺市町の住宅地である。需要者は町内及び隣接市町居住者が大半を占める。世代交代による売物件のほか、近年、町内で大量の住宅地が造成、分譲され供給過剰となったことから需要は低調である。土地は170㎡程度で1000万円程度の物件が取引の中心である。
一般的要因三郷町の人口は横ばい傾向にある。JR王寺駅利用による大阪都心への連絡は良好であるが、不動産需給は均衡を欠いており地価は下落傾向にある。

土井元氏による調査レポート

不動産鑑定士土井元
価格58,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域に位置する勢野北地区での宅地大量供給の影響もあり、当該地域に対する相対的な有効需要が減少しており、地価は依然弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然弱含みで推移していくものと考える。
市場の特性同一需給圏は近鉄生駒線、JR関西本線沿線で、概ね三郷町の中規模住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は三郷町居住者が中心であるが、周辺地域からの転入も見込まれる。中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、勢野北地区で行われた低価格帯の宅地大量供給の影響等から当該地域の需要は減退しており、依然地価は弱含みである。土地の中心価格帯は、標準地と同規模程度で1，000万円程度となっている。
一般的要因三郷町の人口は微増傾向で推移している。不動産需要は依然低迷傾向で推移しており、地価動向は二極化、個別選別化がより進行している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6108535
北緯 135度7006822

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県生駒郡平群町大字福貴１０４９番３７奈良県生駒郡平群町春日丘２丁目３３９番２０２奈良県生駒郡三郷町大字三室１６８番奈良県生駒郡三郷町大字信貴ケ丘１７０番６奈良県生駒郡三郷町大字東信貴ケ丘３２８番１奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５奈良県生駒郡三郷町東信貴ケ丘２丁目３２８番１奈良県生駒郡三郷町立野北２丁目６１０５番奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目９６番奈良県生駒郡三郷町勢野西５丁目２１７２番１５

参考：近隣駅の地価相場

勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)平群駅(地価相場 58,500円/㎡)三郷駅(地価相場 69,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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