奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外(王寺駅・信貴山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


144,000円

2017年01月01日に行った奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外(奈良県北葛城郡王寺町久度２−１４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を144,000円/㎡としました。

奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県北葛城郡王寺町久度２丁目３６３５番８外
住居表示久度２−１４−３
価格144,000円/㎡
交通施設、距離王寺、250m
地積226㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南15.5m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉本忠樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉本忠樹
価格144,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域はJR王寺駅前の商業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はほぼ横這いの傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域はJR王寺駅前の商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からほぼ横這いの傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね王寺町の存する北葛城郡とその周辺市町を含む奈良県中・南部の圏域に存する商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者、小売店舗等の事業者等が考えられる。標準地はJR王寺駅前の商業地域に所在するが、昨今の経済情勢、地域動向等から需給関係は比較的安定している。標準地の存する地域周辺では、画地規模にばらつきが見られ取引も少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因王寺町は近年、人口は微増傾向が続いており需給も昨今の経済情勢等より地域によりやや強含みからやや低調で推移。

平田馨氏による調査レポート

不動産鑑定士平田馨
価格144,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因隣接地域においてはターミナル駅である王寺駅が位置し且つ集客力を有する大型商業施設も存するため、一定の背後地を有し、需要は引き続き堅調。
地域要因の将来予測中低層の店舗等が建ち並ぶ駅前の成熟した商業地域である現況のみならず、法令規制、市場性及び背後地等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の商業地域として推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は奈良県における駅接近性等が同程度の商業地域の圏域。需要者の属性は同一需給圏に地縁的選好性を有する個人投資家又は法人事業者が中心。他府県等からの需要も認められる。奈良県有数のターミナル駅である王寺駅は南側が発展しており北側に位置する近隣地域は相対的に繁華性等やや劣るものの、一定の背後地を有しているため、需要は堅調に推移している。市場における需要の中心価格帯は土地約60坪で2900万円程度となっている。
一般的要因当町は県下有数のターミナル駅、王寺駅を擁する等都心へのアクセスに優れた地域で、新興の大型開発団地等により人口も引き続き増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5985216
北緯 135度7049959

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県生駒郡斑鳩町大字法隆寺字一本木５７２番２奈良県生駒郡斑鳩町稲葉西１丁目３６６番１０奈良県北葛城郡王寺町久度５丁目３０６８番１３奈良県北葛城郡王寺町舟戸２丁目４２４２番５０奈良県北葛城郡王寺町本町２丁目４５８１番奈良県北葛城郡王寺町王寺２丁目６０４０番奈良県生駒郡三郷町勢野東６丁目２４５番５奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５奈良県生駒郡三郷町立野南２丁目５４７５番１外奈良県生駒郡三郷町東信貴ケ丘２丁目３２８番１奈良県生駒郡三郷町立野北２丁目６１０５番奈良県生駒郡三郷町勢野東６丁目２４５番５奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目１５９３番５奈良県生駒郡三郷町勢野東５丁目９６番

参考：近隣駅の地価相場

王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)三郷駅(地価相場 69,100円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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