奈良県生駒郡斑鳩町神南５丁目２９９番３６(王寺駅・大輪田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


78,000円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡斑鳩町神南５丁目２９９番３６(奈良県生駒郡斑鳩町神南５−１５−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,000円/㎡としました。

奈良県生駒郡斑鳩町神南５丁目２９９番３６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡斑鳩町神南５丁目２９９番３６
住居表示神南５−１５−２８
価格78,000円/㎡
交通施設、距離王寺、1,000m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.1m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷口清氏による調査レポート

不動産鑑定士谷口清
価格78,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内にある住宅地域で、一般的要因から需要は回復傾向にある。特に大きな地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅の外アパート等もみられる住宅地域として熟成しており、今後とも現況を維持していくものと予測される。需給関係は改善傾向にあり、地価水準は、強含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線、近鉄生駒線沿いの斑鳩町、三郷町、王寺町等の住宅地域。需要者は斑鳩町及び周辺町域の居住者が主であるが、大阪府下からの転入も期待できる。戸建住宅を主とする既存の住宅地域で、最寄駅から徒歩圏内にあることから、需要は改善しつつあり、地価は強含みで推移している。中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の宅地で1500∼1600万円程度が中心である。
一般的要因斑鳩町は人口はほぼ横這い傾向。日本経済は円安により輸出企業を中心に業績は回復。住宅ローンは低金利が持続し不動産需要は回復傾向にある。

井上重人氏による調査レポート

不動産鑑定士井上重人
価格77,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の住宅地域で、区画整然とした街並みを形成しており、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測当該地域は低層住宅地として成熟しており、地域要因を変化させるような大きな要因は見られず、当面は現状で推移するものと予測する。土地取引は比較的堅調で、地価水準はやや強含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR関西本線及び近鉄生駒線沿線の斑鳩町、三郷町、王寺町等を中心とした住宅地域。主たる需要者は、同一町内の居住者による世帯分離等を中心とするが、駅徒歩圏内であることから大阪周辺地域からの流入も認められる。生活利便性に優れており、土地取引は比較的安定している。土地は200㎡程度で1500万円前後。中古戸建は、2000万円前後が取引の中心。
一般的要因人口は横ばい傾向で推移し、観光資源にも恵まれていることから、隣接町に比べ土地需要は比較的安定している。

環境情報

地形・地質

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度5978441
北緯 135度7121092

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)佐味田川駅(地価相場 85,350円/㎡)畠田駅(地価相場 76,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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