奈良県生駒郡三郷町勢野西５丁目２１７２番１５(信貴山下駅・勢野北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,700円
2017年01月01日に行った奈良県生駒郡三郷町勢野西５丁目２１７２番１５(奈良県生駒郡三郷町勢野西５−１０−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県生駒郡三郷町勢野西５丁目２１７２番１５ |
| 住居表示 | 勢野西５−１０−６ |
| 価格 | 45,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 信貴山下、1,100m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土井元氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土井元 |
|---|---|
| 価格 | 45,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 隣接する勢野北地区での宅地大量供給の影響もあり、当該地域に対する相対的な有効需要が減少しており、地価は依然弱含み傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然弱含みで推移していくものと考える。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄生駒線、JR関西本線沿線で、概ね三郷町の中規模住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は三郷町居住者が中心であるが、周辺地域からの転入も見込まれる。中規模住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であるが、勢野北地区で行われた低価格帯の宅地大量供給の影響等から当該地域の需要は減退しており、依然地価は弱含みである。土地の中心価格帯は、標準地と同規模程度で700∼800万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 三郷町の人口は微増傾向で推移している。不動産需要は依然低迷傾向で推移しており、地価動向は二極化、個別選別化がより進行している。 |
仲嶋保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲嶋保 |
|---|---|
| 価格 | 45,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅地であるが宅地供給過剰と宅地の安値販売で市場が混乱し地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は幅員がやや狭いが熟成した中規模戸建住宅地域で今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は供給過剰であるうえに区画整理地の低額販売が影響し依然、下落傾向で軟調に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄生駒線勢野北口駅、信貴山下駅、JR三郷駅等周辺の美松ヶ丘、城山台、信貴ヶ丘、王寺町等の周辺住宅地である。需要者の属性は地元生駒郡三郷町、平群町、王寺町等の居住者及び大阪府東部地域の転入者である。市場の動向は生駒線沿いが宅地供給過剰であり、当該地域は道路幅員に難があり、近年の区画整理地の低額販売で市場価格の下落傾向が続いている。市場で中心となる価格帯は土地170㎡程度、総額700万円∼800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 三郷町はJR関西線で大阪都心に利便性が良いが、幅員の狭い住宅地や区画整理地の低価格販売の影響を受けて地価は依然、下落基調が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6072869 北緯 135度6908442 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)三郷駅(地価相場 69,100円/㎡)平群駅(地価相場 58,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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