奈良県生駒郡斑鳩町龍田西３丁目１３０８番４０(勢野北口駅・王寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,000円

2017年01月01日に行った奈良県生駒郡斑鳩町龍田西３丁目１３０８番４０(奈良県生駒郡斑鳩町龍田西３−３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,000円/㎡としました。

奈良県生駒郡斑鳩町龍田西３丁目１３０８番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県生駒郡斑鳩町龍田西３丁目１３０８番４０
住居表示龍田西３−３−５
価格61,000円/㎡
交通施設、距離王寺、2,600m
地積208㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

御塩泰男氏による調査レポート

不動産鑑定士御塩泰男
価格61,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因区画整然とした閑静な住宅地域であるが、丘陵地にあり駅から遠方であるなど生活上劣っているため需要は希薄で地価は下落状況である。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を主とする住宅地域であり将来的にも現状を維持して推移するものと予測される。駅よりバス便の奈良県中部方面の住宅市場は未だ低調で地価水準については今後ももう少し下落傾向を続けると予測される。
市場の特性同一需給圏は、近鉄生駒線、近鉄田原本線及びJR関西本線沿線の住宅地の圏域である。需要者の中心は大阪府内に勤務地を有する者が多いが斑鳩町及びその周辺の居住者及びその関係者も多く見られる。標準地は駅からバス便の中規模住宅地に存し、駅からの距離及び道路事情等により土地取引は比較的低調気味である。需要の中心となる価格は、土地価格で1，200万円前後である。
一般的要因斑鳩町は大阪都心への通勤圏に存し人口はほぼ横ばいで推移している。奈良県中部市場の中では駅徒歩圏の地価は強含みでバス便地域は低迷している。

谷口清氏による調査レポート

不動産鑑定士谷口清
価格61,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした環境良好な住宅地域であるが、駅接近性が劣り、周辺住宅地との比較感から需要は弱い。特に大きな地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測区画整然とした戸建住宅地域として熟成した地域で、今後とも現況を維持するものと予測される。最寄駅接近性に劣ることから、地価は下落傾向が維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR関西本線、近鉄生駒線沿いの斑鳩町、三郷町、平群町等の住宅地域。需要者の中心は斑鳩町及びその周辺町域の居住者である。区画整然とした戸建住宅が連担する住宅地域であるが、バス圏にあり最寄駅接近性等の利便性が劣る。同一需給圏での土地供給が比較的多いこと並びに利便性が劣ることから需要は弱含んでおり、地価は下落傾向が持続している。中心となる価格帯は、対象標準地と同規模の宅地で1200∼1300万円が中心である。
一般的要因斑鳩町は人口はほぼ横這い傾向。日本経済は円安による輸出企業を中心に、業績は回復。住宅ローンは低金利が持続し不動産需要は回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6099094
北緯 135度7117811

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

勢野北口駅(地価相場 77,100円/㎡)王寺駅(地価相場 77,550円/㎡)竜田川駅(地価相場 54,350円/㎡)信貴山下駅(地価相場 70,000円/㎡)大輪田駅(地価相場 81,800円/㎡)法隆寺駅(地価相場 64,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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